5. Mieszkalnictwo i rynek nieruchomości

5.1. Zasoby mieszkaniowe Szczecina

W 2006 roku Szczecin dysponował 155 698 mieszkaniami (2004 r. – ponad 153 tys.), z czego:

• 67 899 to lokale spółdzielcze,
• 49 454 – zasoby osób fizycznych,
• 26 443¹ – mieszkania gminne,
• 5 737 – zasoby Towarzystw Budownictwa Społecznego,
• 2 896 – mieszkania zakładowe,
• 3 269 – zasoby pozostałych podmiotów.

W stosunku do lat poprzednich poprawiły się wskaźniki zagęszczenia zasobów mieszkaniowych. W 2006 r. na jedno mieszkanie przypadało przeciętnie 2,63 osób (2004 r. – 2,68) i taki wynik uplasował Szczecin na dziewiątej pozycji wśród miast wojewódzkich. Obniżyła się liczba osób na izbę i wynosiła 0,76 (w 2004 roku 0,78). Był to ósmy wynik wśród miast wojewódzkich, gdzie wskaźnik ten wahał się w granicach od 0,71 (Warszawa) do 0,81 (Kielce). Wzrosła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania – 60,3 m2 (2004 r. – 59,9 m2). Pod tym względem lepsze warunki mieszkaniowe mieli mieszkańcy tylko czterech miast wojewódzkich. Szczecin jest jednym z czterech miast, w których udział mieszkań stanowiących własność gminy jest znaczny. Niższy niż w Szczecinie jest również odsetek wojewódzki i ogólnokrajowy. Natomiast powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę w Szczecinie wynosiła 22,9 m2. W siedmiu miastach wojewódzkich była wyższa. Najniższy wskaźnik zanotowano w Kielcach – 21,3 m2, najwyższy w Warszawie – 25,5 m2.

Nowe mieszkania oddane do użytku po 2001 roku stanowiły tylko 6,3% zasobów mieszkaniowych miasta, natomiast ponad 31,7% to mieszkania wybudowane przed 1945 rokiem. W 2006 roku w wodociąg było wyposażonych 99,8% mieszkań. Oznacza to, że ponad 300 mieszkań na terenie miasta nie miało bieżącej wody. Ustępu brakowało w 5,7% mieszkań, łazienki w 8,1%, natomiast gazu z sieci w 7,4% (w ostatnich latach obserwuje się zjawisko zwiększania tej liczby na skutek rozszerzenia opcji wykorzystywania prądu na potrzeby gospodarstwa domowego, jako bezpieczniejszego źródła energii).

W 2006 roku najwięcej mieszkań zlokalizowanych było w dzielnicy Śródmieście – 58 468 (głównie w osiedlach: Niebuszewo-Bolinko – 10 674, Centrum – 9 886, Turzyn – 8 075 i Drzetowo-Grabowo 7 605) oraz w dzielnicy Zachód – 47 253 (głównie w osiedlach: Pogodno – 10 224, Pomorzany – 10 140, Świerczewo – 7 598, Gumieńce – 6 866). Z kolei w dzielnicy Prawobrzeże usytuowanych było 29 663 mieszkań (na osiedlu Słonecznym – 5 261, na osiedlu Bukowe-Klęskowo – 5 485), a w dzielnicy Północ – 20 259 lokali mieszkalnych (najwięcej w osiedlach: Niebuszewo – 7 191 i Żelechowa – 5 440).

W 2006 r. oddano do użytku tylko 897 mieszkań. Wielkość ta stawiała Szczecin na czternastym miejscu wśród miast wojewódzkich. W 2006 r. w porównaniu z rokiem 2005 nowe budownictwo w Szczecinie charakteryzowało się znacznie większą niż w poprzednich latach przeciętną powierzchnią mieszkań – 92,8 m2 (2005 r. – 78,8 m2). Największe mieszkania w tym czasie budowano w Katowicach (108,0 m2) i Łodzi (102,9 m2), najmniejsze zaś w Krakowie (60,6 m2) i Toruniu (61,6 m2). Wg wstępnych danych Urzędu Statystycznego, przeciętna powierzchnia nowego mieszkania w Szczecinie w 2007 roku wyniosła 77,7 m2.

W województwie zachodniopomorskim sytuacja była bardziej ustabilizowana niż w jego stolicy. W 2006 roku oddano do użytkowania 5 118 mieszkań, w 2007 roku – 6 454 (dynamika 126%). Do 2006 roku dominowało w województwie budownictwo indywidualne (44%), natomiast w 2007 roku, mimo ogólnego wzrostu liczby nowych inwestorów indywidualnych, najwięcej powstało mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (wzrost o 42%). Efektem tej zmiany był spadek przeciętnej powierzchni nowowybudowanego lokalu mieszkalnego z 98,6 m2 w 2006 roku do 94,5 m2 w roku 2007. W 2007 roku rozpoczęto budowę 7 915 mieszkań, wydano zaś 12 421 pozwoleń na budowę nowych mieszkań (3 160 w budownictwie indywidualnym).

Dynamika liczby oddanych do użytku mieszkań w Polsce w 2007 roku wyniosła 116% (2006 r. – 115 353, 2007 r. – 133 778). Wzrosła również przeciętna powierzchnia nowowybudowanego mieszkania z 101,6 m2 w 2006 r. do 105,6 m2 w roku 2007. Na polskim rynku mieszkaniowym zdecydowanie dominuje budownictwo indywidualne: 50% w 2006 r. i 54% w roku 2007. Dużo buduje się również mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem: 2006 r. – 33%, 2007 r. – 34%. Zmniejsza się natomiast udział budownictwa komunalnego, spółdzielczego i społecznego czynszowego. Średni czas trwania budowy wynosił 59,5 miesięcy, w tym najdłuższy był w budownictwie indywidualnym – 73,6 miesięcy, najkrótszy w budownictwie zakładowym – 16,0 miesięcy. Rozpoczęto budowę 185 117 nowych lokali mieszkalnych (wzrost o 34% w stosunku do roku poprzedniego), z tego najwięcej przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (43%) i indywidualnych (50%). Na koniec 2007 roku w budowie było ok. 677,8 tys. mieszkań w Polsce (wzrost o 8%). Wydano pozwolenia na budowę 236,7 tys. mieszkań (spadek o 33%).

W 2006 r. najwięcej mieszkań oddano do użytku w dzielnicy Północ – 309 (2005 r. – 402) i Zachód – 268 (2005 r. – 568). Na Prawobrzeżu oddano do użytku 204 mieszkania (2005 r. – 165), w dzielnicy Śródmieście – 116 (2005 r. – 401).

W 2006 r. wśród nowowybudowanych mieszkań dominowały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (367). Rozwijało się również budownictwo spółdzielcze (277) i indywidualne (253). Pozostali inwestorzy, zgodnie z informacją Urzędu Statystycznego, nie oddali nowych mieszkań do użytku. Najwięcej mieszkań powstało na osiedlach: Warszewo (163), Bukowe-Klęskowo (65), Żelechowa (57), Niebuszewo (40) i Majowe (38).

W 2006 r. zanotowano niewielki spadek ilości mieszkań z tytułu tzw. ubytków mieszkaniowych – 40 mieszkań o łącznej powierzchni 2 548 m2. 27 z nich stanowiło własność gminy, 8 – osób fizycznych, 4 – spółdzielni mieszkaniowych, 1 – zakładu pracy. Przyczynami ubytków była przede wszystkim zmiana przeznaczenia mieszkania oraz zły stan techniczny.

Wśród nowych mieszkań dominowały lokale trzypokojowe (268), czteropokojowe (176) i dwupokojowe (173). Najwięcej dużych lokali mieszkalnych w Szczecinie: pięcio- (90), sześcio- (81), siedmio- (29) i ośmiopokojowych (42) wybudowano na Osowie (47), na osiedlu Bukowo (26), Krzekowo-Bezrzecze (20) i na Pogodnie (13). Oznacza to, że na tych właśnie osiedlach (w dzielnicach Północ i Zachód) dominowało budownictwo jednorodzinne.

Najmniej efektywny w sferze budownictwa mieszkaniowego był rok 2006. Na tak niskie wyniki złożyło się wiele przyczyn. Z jednej strony był to efekt likwidacji tzw. dużej ulgi podatkowej i w związku z tym wycofanie się Państwa z udziału w indywidualnych kosztach ponoszonych przez mieszkańców na zakup mieszkania. Nie działała wystarczająco niemalże powszechna dostępność kredytów hipotecznych. Z drugiej zaś strony, na szczecińskie budownictwo mieszkaniowe niewątpliwie niekorzystny wpływ miał także brak planów miejscowych oraz niedostatek terenów uzbrojonych i przygotowanych pod szybkie inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza pod budownictwo jednorodzinne, które od lat realizuje się w gminach ościennych.
W 2007 roku nastąpiło wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowych. Z roku na rok wydaje się coraz więcej pozwoleń na budowę, a w samym 2007 roku nie tylko oddano do użytku zdecydowanie więcej mieszkań (dynamika 225%), ale rozpoczęto realizację znacznie większej ich ilości (dynamika (170%).

Rozwój budownictwa mieszkaniowego, zapoczątkowany w 2007 roku i tempo przyrostu lokali mieszkalnych nie stwarzają perspektyw rozwiązania w najbliższym czasie problemu niedoboru mieszkań dla osób o niskich dochodach lub nie posiadających żadnych dochodów.

5.2. Komunalne zasoby mieszkaniowe

Zapewnienie dachu nad głową gospodarstwom domowym o niskich dochodach oraz zapewnienie lokali zamiennych i socjalnych jest ustawowym obowiązkiem gminy. Mieszkania komunalne służą realizacji tego zadania. Pod koniec 2007 r. Miasto było właścicielem ok. 23,5 tysiąca mieszkań, z czego ok. 600 wynajmowało na prawach lokalu socjalnego. Lokale komunalne razem z lokalami należącymi do miejskiej spółki Szczecińskie Centrum Renowacyjne (ok. 1,2 tysiąca mieszkań) tworzą tzw. mieszkaniowy zasób gminy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w skład tego zasobu nie wchodzą mieszkania, które stanowią własność towarzystw budownictwa społecznego.

Liczba mieszkań stanowiących własność Miasta systematycznie maleje – od ok. 51,1 tysiąca w 1992 r. do ok. 23,5 tysiąca lokali w roku 2007. Spadek jest skutkiem prywatyzacji, rozbiórek zdekapitalizowanych budynków, zmiany sposobu użytkowania, czy aportów do miejskich spółek w celu prowadzenia przez nie kompleksowej renowacji zasobów. W 2007 r. liczba lokali komunalnych zmalała o 3,7 % w stosunku do roku poprzedniego. W 2006 r. Rada Miasta uchwaliła i w 2007 r. zaktualizowała Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2006 – 2011, jako jeden z programów realizacyjnych Polityki mieszkaniowej przyjętej przez Radę Miasta w 2004 r. W Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem, Rada podjęła m.in. decyzję o wyodrębnieniu w zasobach komunalnych 8 tysięcy lokali, które nie będą podlegać prywatyzacji i docelowo zostaną przeznaczone na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez wynajem osobom, które z różnych przyczyn nie są w stanie same sobie zapewnić mieszkania. Decyzja ta umożliwi również stałe pozyskiwanie lokali zamiennych lub socjalnych w ramach bieżącej gospodarki zasobem mieszkaniowym, ułatwi uporządkowanie struktury własnościowej w celu bardziej efektywnego i tańszego zarządzania oraz stworzy warunki do przyspieszenia poprawy stanu technicznego mieszkań i budynków komunalnych.

Pod koniec 2007 r. 84% mieszkań komunalnych administrowanych było przez zakład budżetowy Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych (ZBiLK), 12,2% – przez TBS „Prawobrzeże” Sp. z o.o. (TBSP), a 3,8% – przez Szczecińskie TBS Sp. z o.o. (STBS):

W latach 2006 – 2007 przeciętna powierzchnia mieszkania komunalnego wciąż była mniejsza o ok. 10 m2 od przeciętnej powierzchni mieszkania w Szczecinie. Na jedną osobę przypadało ok. 18 m2 powierzchni użytkowej mieszkania, tj. ok. 5 m2 mniej niż średnio w mieście. Systematycznie poprawia się natomiast wskaźnik zagęszczenia lokali gminnych, chociaż nadal jest wyższy od średniego wskaźnika w Szczecinie. W 2006 r. na jedno mieszkanie komunalne przypadało przeciętnie 2,86 osób i 2,79 w roku 2007. Największa koncentracja lokali komunalnych ma miejsce w dzielnicy Śródmieście. Przeciętna powierzchnia użytkowa tych mieszkań jest większa o ok. 4 m2 od przeciętnej powierzchni mieszkania gminnego. Wyższa od średniej w zasobie jest też liczba metrów kwadratowych przypadających na jednego mieszkańca (prawie 20 m2). Z kolei mieszkania komunalne na Prawobrzeżu (łącznie ok. 2,3 tysiąca lokali) cechuje wyraźnie wyższy wskaźnik zagęszczenia, który wynosi 3,0 osoby na jeden lokal. Mieszkania te są też mniejsze (przeciętna powierzchnia wynosi 49,6 m2), a na jedną osobę przypada średnio mniej o 2 m2 powierzchni użytkowej.

Pod koniec 2007 roku w Urzędzie Miasta zarejestrowanych było ok. 14 tys. wniosków o przydział mieszkania komunalnego, w tym 8,6 tys. o mieszkanie socjalne, 4,4 tys. o mieszkanie do remontu i ok. 1 tys. o lokal TBS. Biorąc pod uwagę dzisiejsze tempo przyrostu lokali mieszkalnych, obecne potrzeby zostaną zaspokojone dopiero za kilkanaście lat. A trzeba pamiętać o tym, że gmina musi zapewnić ok. 2 tys. lokali socjalnych osobom obciążonym niewykonanym wyrokiem eksmisyjnym, mieszkania zamienne dla najemców z domów przeznaczonych do rozbiórki oraz mieszkania dla wychowanków domów dziecka i osób niepełnosprawnych. Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych od listopada 2006 roku prowadzi zamiany lokali komunalnych, a od maja 2007 roku sprawy przydziałów mieszkań. Od 2006 roku ZBiLK przejął również od podmiotów prywatnych administrowanie mieszkaniami komunalnymi w rejonach zarządzania nr 2 do10 oraz 13 do 15.

Miasto stosowało szereg instrumentów w celu przeciwdziałania problemowi deficytu mieszkaniowego. Do podstawowych należy korzystanie z możliwości, jakie dało utworzenie w latach 90. gminnych towarzystw budownictwa społecznego. Znaczną część swoich zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności Miasto realizuje wykorzystując prawo dysponowania lokalami stanowiącymi własność Szczecińskiego TBS oraz TBS „Prawobrzeże”. Gmina jest dysponentem lokali TBS, których budowę współfinansowała oraz tych, które przekazała aportem do spółek. Prawo dysponowania gmina realizuje kierując do mieszkań TBS osoby oczekujące w gminnej kolejce na przydział mieszkania lub na lokal zamienny. Pod koniec 2007 roku Miasto miało w swojej dyspozycji 4 360 lokali TBS, w tym 1 900 w nowym budownictwie. W tym czasie TBS-y były właścicielem 5 530 lokali mieszkalnych, z czego 2 460 to mieszkania w starych zasobach wniesionych przez gminę aportem do spółek. W latach 2006 – 2007 dwa szczecińskie TBS-y oddały do użytku 564 nowo wybudowanych mieszkań, w tym 281 oddały do dyspozycji gminy.

W 2006 roku gmina ukończyła przebudowę dawnego Domu Aktora przy ul. Arkońskiej 17–18 na budynek mieszkalno-usługowy, w którym powstało 30 lokali socjalnych i 4 lokale użytkowe. Koszty utworzenia lokali socjalnych były współfinansowane w kwocie 844 tys. zł ze środków budżetu centralnego. Był to efekt przyjętego przez Ministerstwo Infrastruktury wniosku Miasta o finansowe wsparcie utworzenia lokali socjalnych w ramach rządowego programu pilotażowego.

Oprócz współfinansowania budownictwa TBS i wykorzystania wsparcia rządowego, gmina stosowała szereg innych procedur umożliwiających zaspokajanie potrzeb i poprawę warunków mieszkaniowych, w tym:

• udostępniała powierzchnie stanowiące część wspólną budynku w celu adaptacji na mieszkanie,
• wynajmowała lokale mieszkalne w zamian za wykonanie remontu na własny koszt,
• przeznaczała mieszkania na prowadzenie rodzinnych placówek opiekuńczo-wychowawczych oraz na mieszkania chronione,
• dokonywała zamian mieszkań z urzędu oraz pośredniczyła w zamianie mieszkań lokatorskich,
• stosowała preferencje w stosunku do osób niepełnosprawnych,
• przeznaczała lokale mieszkalne dla wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych,
• udzielała (od 2004 roku) wsparcia zapraszanym rodzinom narodowości polskiej – repatriantom z terenów azjatyckiej części byłego ZSRR, w tym m.in. zapewniała każdej rodzinie repatriantów lokal mieszkalny na warunkach najmu na czas nieokreślony i zwalniała ich z opłaty czynszu przez okres 3 miesięcy od podpisania umowy najmu.

W latach 2006 – 2007 gmina wydała 1 033 skierowania do zawarcia umowy najmu lokali komunalnych oraz lokali, których właścicielami są towarzystwa budownictwa społecznego. Z tego w 739 przypadkach umowy najmu zawarte zostały na czas nieokreślony. Pozostałe skierowania dotyczyły zawarcia umów najmu na czas określony, które są zawierane w przypadku najmu lokalu socjalnego.

78% wszystkich mieszkań komunalnych znajduje się w budynkach wybudowanych przez 1944 rokiem, przy czym 65% takich lokali znajduje się w budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy. Budynki te obciążone są skutkiem ponad 50-letnich zaległości remontowych, co powoduje występowanie dużego deficytu jakościowego komunalnych zasobów mieszkaniowych, czyli braku mieszkań o dobrym standardzie. Stare, nie remontowane budynki wymagają dużych nakładów pieniężnych. Obowiązki związane z ich remontem i modernizacją ciążą na gminie i wspólnotach mieszkaniowych. Udział mieszkań komunalnych wybudowanych po 1990 roku wynosi zaledwie 1,63% zasobów gminnych.

Mimo stopniowej poprawy warunki sanitarno-socjalne mieszkań komunalnych wciąż odbiegają od standardu zasobów mieszkaniowych innych właścicieli. 73% mieszkań gminnych, w latach 2006 – 2007, ogrzewanych było piecami na paliwo stałe, a z sieci miejskiej – tylko 20,5% lokali. 5,3% mieszkań nie posiadało ani łazienki, ani wc w obrębie lokalu. W tych przypadkach mieszkańcy korzystają z wc wybudowanych na klatkach schodowych, na strychach, w piwnicach lub w podwórzach. Lokale niesamodzielne, znajdujące się w mieszkaniach wspólnych, stanowiły 6,4% ogółu mieszkań komunalnych. Najniższy standard mają gminne lokale położone w północnych osiedlach Szczecina, co odzwierciedlają również najniższe stawki komunalnego czynszu najmu w tym rejonie.

Niski standard i zły stan techniczny komunalnych zasobów mieszkaniowych jest podstawową przyczyną wysokich kosztów utrzymania mieszkań. Koszty te pokrywane były z wpływów z czynszów, które nie zabezpieczały niezbędnych potrzeb remontowych, ponieważ zgodnie z ustawowymi wymogami czynsze komunalne zależą od wartości użytkowej mieszkań, a nie od kosztów ich utrzymania, w tym kosztów niezbędnych na remonty. Ponadto wielu najemców zalegało z opłatami za czynsz i media. Wydatki na remonty i konserwacje w latach 2006 – 2007 utrzymywały się na poziomie 28,6 mln zł rocznie, podobnie jak w latach 2004 – 2005.

Aby podwyższać standard mieszkań będących w posiadaniu gminy oraz mobilizować mieszkańców do podejmowania działań remontowych, kontynuowano dwa programy finansowego wspierania przez gminę remontów i modernizacji zabudowy mieszkaniowej:

• Program Małych Ulepszeń – realizowany od 1995 r., adresowany głównie do najemców mieszkań komunalnych i dotyczący podstawowych ulepszeń w lokalach;
• Program "Nasz Dom" – realizowany od 1998 r., adresowany do właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych z udziałami gminy, dotyczący remontów części wspólnych nieruchomości.

Program Małych Ulepszeń polega na refundacji przez gminę części kosztów tych ulepszeń dokonywanych przez lokatorów, które podnoszą podstawowy standard zamieszkiwania. Do katalogu wspieranych działań należy:

• zastąpienie ogrzewania piecowego przez czystszy system ogrzewania,
• utworzenie toalety, łazienki, kuchni, jeżeli dotąd brak było w mieszkaniu tych pomieszczeń,
• ulepszenie części wspólnych budynku lub posesji.

W latach 2006 – 2007 wysokość dofinansowania wyniosła 180 tys. zł. Ogółem od początku funkcjonowania do końca 2007 roku w ramach tego Programu zrealizowano ulepszenia o łącznej wartości ponad 18 mln zł, z dofinansowaniem środków gminy w wysokości ok. 6,5 mln zł. Efektem rzeczowym jest likwidacja ogrzewania piecowego w 3 662 mieszkaniach, a w 145 – utworzenie łazienek.

Program "Nasz Dom" polega na dofinansowaniu z budżetu Miasta remontów części wspólnych budynków, przeprowadzanych przez wspólnoty mieszkaniowe z udziałami miasta. Większość spośród 2 010 takich wspólnot funkcjonuje w przedwojennych budynkach wymagających wielkich nakładów na remonty, z reguły przekraczających możliwości finansowe właścicieli. Dofinansowanie stanowi częściowy zwrot kosztów całkowitych remontu i wypłacane jest na konto wspólnoty mieszkaniowej po jego wykonaniu.
Dofinansowanie remontów w ramach Programu „Nasz Dom” wzrosło w stosunku do lat ubiegłych i wyniosło:

• w 2006 roku – 2 715 9276 zł,
• w 2007 roku – 2 413 8552 zł.

Z udziałem środków Programu w latach 2006 – 2007 wykonano 186 remontów, w tym:

• 57 remontów dachów,
• 11 remontów elewacji,
• 42 kompleksowe termomodernizacje budynków,
• remonty balkonów w 9 budynkach,
• wzmocnienie konstrukcji 6 budynków,
• wymianę instalacji elektrycznej w 40 budynkach,
• remont dźwigów osobowych w 9 budynkach,
• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej klatek schodowych w 3 budynkach,
• kompleksowy remont prześwitów bramowych w 5 budynkach,
• izolację poziomą i pionową w 2 budynkach,
• wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej w 2 budynkach,
• modernizację węzła i instalacji c.o. w 1 budynku,
• remont klatki schodowej w 1 budynku,
• wkład kominowy w 1 budynku.

Od początku funkcjonowania do końca 2007 roku z dofinansowania Programu „Nasz Dom” skorzystało 728 wspólnot, które zrealizowały remonty o łącznej wartości ok. 70 mln zł. Udział środków gminy w tych kosztach wyniósł prawie 15 mln zł, a wysokość kredytów termomodernizacyjnych zaciągniętych przez wspólnoty – 14 mln zł.
 

5.3. Transakcje na rynku mieszkaniowym

Liczba transakcji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych spada od 2004 roku (z 85,1 tys. w roku 2004 do 67,9 tys. w roku 2006), natomiast ich wartość w tym czasie wzrosła o 4,5% (2004 r. – 5,15 mld zł, 2005 r. – 5,27 mld zł, 2006 r. – 5,31 mld zł), głównie na skutek znaczącej podwyżki cen nieruchomości, zwłaszcza w miastach. Większość transakcji (90%) ma miejsce w miastach. Na tak ukształtowaną tendencję w segmencie rynku nieruchomości, oprócz cen, wpłynęła również restrukturyzacja budownictwa mieszkaniowego oraz znaczący odpływ kapitału zagranicznego lokowanego w polskich nieruchomościach, w tym w lokalach mieszkalnych. Dała się również zauważyć tendencja wzrostu (od 2005 roku) obrotu gruntami zabudowanymi i zurbanizowanymi poza granicami miast i ich spadek w granicach miast – decydujący o spadku liczby transakcji ogółem.

Na ogólną liczbę 67 936 transakcji kupna i sprzedaży lokali mieszkalnych w Polsce, 4 785 (6. lokata w Polsce) miało miejsce w województwie zachodniopomorskim (najwięcej transakcji zanotowano w województwie śląskim – 12 992, najmniej w województwie podlaskim – 1 338), z czego 2 425 odbyło się na wolnym rynku. Wartość transakcji w województwie zachodniopomorskim wynosiła 426,5 mln zł, a łączna powierzchnia lokali mieszkalnych będących przedmiotem obrotu to 267,6 tys. m2. Ponad 68% transakcji dotyczy lokali mieszkalnych o trzech, czterech i więcej izbach. Ich wartość stanowiła 75 % wartości obrotów lokalami mieszkaniowymi ogółem.

Przedstawione zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także sygnały o pogorszeniu koniunktury na kluczowych światowych rynkach nieruchomości zaskutkowały w 2007 roku zmniejszeniem tempa wzrostu ich cen i generalnie przyczyniły się do tego, że rynek mieszkań w Polsce stał się rynkiem kupującego, a nie sprzedającego. Zdecydowanie zmniejszył się popyt ze strony nabywców spekulacyjnych. Deweloperzy nie zdecydowali się jednak na obniżkę cen, kierując się przekonaniem, że liczba potencjalnych nabywców nie spada, jedynie wstrzymują się oni czasowo z zakupami oczekując na korzystne zmiany warunków zakupu. Takie podejście powoduje wydłużenie czasu sprzedaży na rynku pierwotnym. Niechęć do obniżania cen mieszkań wynika przede wszystkim ze wzrostu kosztów ich budowy spowodowanego wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów pracy.

Zmieniły się również preferencje Polaków w zakresie zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Coraz większym popytem cieszą się domy, zapewniające prywatność i bliskość z naturą, zwłaszcza w sytuacji urealnienia możliwości ich nabycia dzięki dostępności kredytów hipotecznych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym i rosnące wynagrodzenia, głównie w dużych miastach, spowodowały, że są one dostępne również dla dobrze sytuowanych ludzi młodych, którzy często zakup domu traktują jak dobrą inwestycję. Większym zainteresowaniem zaczęły również cieszyć się apartamenty, których cena znacznie zbliżyła się do cen mieszkań standardowych.
Polacy budują najczęściej domy małe i średnie, parterowe lub z poddaszem użytkowym. Preferowane są funkcjonalne rozwiązania i estetyczny wygląd. Chętnie buduje się też domy jednopiętrowe bez podpiwniczenia ale z garażem. Przeważają domy wolnostojące o powierzchni 120 – 200 m2 odpowiadające realnym potrzebom mieszkaniowym. Liczy się również jakość materiałów budowlanych.

Ożywienie na rynku nieruchomości w 2007 roku dało się zaobserwować również w Szczecinie. Deweloperzy zwiększyli swą aktywność, w górę poszły też ceny. Jednak w drugiej połowie roku ceny urealniły się, zróżnicowały, dostosowując się do wymogów rynkowych. Średnia cena 1 m2 nowego mieszkania wahała się w granicach 5,5 – 6,0 tys. zł. Na rynku wtórnym cena atrakcyjnych, dobrze położonych nieruchomości to średnio 5,0 – 5,5 tys. zł za 1 m2 (dwa lata temu ceny w obu kategoriach oscylowały w granicach 3 tys. zł za 1m2).
Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo – od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. "segmentu popularnego" (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niezmienionym poziomie. Nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio 2,5% i 2,2%), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5%, 2,8% i 2%), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m2, w tym również w Szczecinie, pozostały niemal bez zmian. Nieznaczny wzrost cen jest skutkiem ich wzrostu w odniesieniu do stosunkowo nowych mieszkań wybudowanych z cegły, przy jednoczesnym spadku wartości lokali w budynkach z tzw. „wielkiej płyty” (te kupują młode małżeństwa, najczęściej jedno- lub dwupokojowe). Kilkukrotne podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej spowodowało także wzrost oprocentowania kredytów złotowych (przeciętna wysokość w omawianym okresie – 6,88%). Skutkiem tego wysokość raty np. trzydziestoletniego kredytu złotowego w wysokości 100 tys. zł wzrosła w omawianym okresie o ok. 120,00 zł (22%). W tym samym czasie raty kredytów we frankach szwajcarskich wzrosły tylko o 5 pkt. bazowych (przeciętne oprocentowanie – 4,15%). Podrożenie kredytów spowodowało spadek popytu na nie. W IV kwartale 2007 roku ich liczba obniżyła się o prawie 18% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. W efekcie w IV kwartale wzrosła „kredytowa dostępność mieszkania”. Osoba o przeciętnych zarobkach mogła kupić za kredyt mieszkanie o powierzchni 46 m2 (o 5 m2 więcej niż w III kwartale).

Ogólną tendencją na rynku mieszkaniowym Szczecina było przechodzenie zasobu mieszkaniowego w ręce osób fizycznych. Miało to miejsce zarówno w przypadku dotychczasowych najemców (wykup mieszkań od gminy, zakładów pracy czy spółdzielni mieszkaniowych), jak i inwestorów lokujących wolne środki w mieszkania na wynajem. Na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym dużym popytem cieszyły się lokale o podwyższonym standardzie w kilkuletnich budynkach wykonanych w nowej technologii – wybudowane z cegły. Istotnym czynnikiem była także lokalizacja. Atrakcyjne dzielnice to nadal Pogodno, Głębokie, Warszawo, a w ostatnich latach również Osów, Krzekowo-Bezrzecze czy Bukowo. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się domy, ale te zlokalizowane w dzielnicach oddalonych od centrum miasta i w gminach satelickich. Zwiększył się popyt na działki budowlane (jak w całej Polsce) do tego stopnia, że ceny działek o większej powierzchni (niekoniecznie w dobrej lokalizacji) osiągnęły poziom cen mieszkań.

Szczecin nie należy do miast o najwyższych cenach mieszkań. Wynika to w dużej mierze ze znacznego nasycenia rynku. Ceny 1 m2 ukształtowały się różnie w zależności od standardu mieszkania. Najwyżej wycenione zostały apartamenty: 6 – 8 tys. zł. Ceny mieszkań standardowych wahały się w granicach od 3,5 tys. do 5,5 tys. zł za 1 m2, natomiast w kamienicach od 2,2 – 3 tys. zł. Najniżej wycenione zostały mieszkania w wielkiej płycie, a jest ich na rynku najwięcej. Najdroższe są mieszkania w Centrum, ale też tu zlokalizowanych jest najwięcej apartamentów.

W związku z decyzją Rady Miasta Szczecin o wyodrębnieniu docelowego zasobu mieszkaniowego gminy, wyłączono z prywatyzacji 8 tysięcy mieszkań komunalnych, które na stałe przeznaczone będą na wynajem dla rodzin o niskich dochodach. Miasto może sprzedać najemcom jeszcze ponad 15 tys. mieszkań. Sprzedaż mieszkań komunalnych odbywa się przy wykorzystaniu znacznej bonifikaty, zwiększonej od 2006 roku do 95–97%. Ceny tych mieszkań są bardzo niskie, ale też standard lokali jest na ogół bardzo niski, zwłaszcza w zakresie wyposażenia w podstawowe media. Stopień zużycia naturalnego budynków (uzależniony od ich wieku, a przeciętny wiek budynku z lokalami komunalnymi to 90 lat) określony został na ponad 70%, a zużycia technicznego na 50 – 70%.

Rok 2007 był specyficzny dla prywatyzacji mieszkań komunalnych. Sprzedano zaledwie 487 mieszkań komunalnych, podczas gdy w 2006 roku prawie dwa razy więcej. Jednak priorytetem w 2007 roku było sporządzenie wykazu zasobu docelowo czynszowego. Tymczasem w gminie czekało na decyzję ok. 3,5 tys. wniosków o wykup mieszkania. Z tytułu prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego do kasy miejskiej wpłynęło w 2007 roku 2,8 mln zł. To znacznie mniej niż w latach poprzednich, kiedy to dochody miasta z tego tytułu wyniosły: 7,3 mln zł w 2004 r., 6,8 mln zł w 2005 r. i 4,3 mln zł w 2006 r.

Podobne tendencje wystąpiły przy sprzedaży lokali użytkowych: w 2006 roku sprzedano ich 42 o łącznej powierzchni 2 501 m2 i wartości 4,5 mln zł, a w 2007 roku – 22 o powierzchni 2 019 m2 i wartości 3,1 mln zł. Wpływy z tego tytułu wyniosły w 2006 roku 1 364,6 tys. zł (średnia cena z 1 m2 – 1 806 zł), a w 2007 roku 895,6 tys. zł (średnia cena z 1 m2 – 3 091 zł).

5.4. Finansowanie budownictwa mieszkaniowego

Spółdzielnie mieszkaniowe podobnie jak firmy developerskie budowały mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż ze środków własnych przyszłych lokatorów oraz kredytów hipotecznych zaciąganych przez przyszłych mieszkańców tych lokali. Inwestorzy indywidualni budowali domy ze środków własnych przy wykorzystaniu kredytów bankowych.

Gminne towarzystwa budownictwa społecznego budowały mieszkania z udziałem kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (do 70% inwestycji) oraz środków partycypantów. Zgodnie z założeniem ustawy powołującej KFM, mieszkania o umiarkowanych czynszach budowane są dla lokatorów średniozamożnych, a w opłatę czynszową wkalkulowana jest wieloletnia spłata kredytu. Udział mieszkań społecznych czynszowych w zasobach mieszkań ogółem w Szczecinie rośnie. W roku 2004 wynosił 2,15%, w 2006 już 3,68%. Inwestycje mieszkaniowe zrealizowane przez TBS-y wyróżniają się pod względem architektonicznym na tle zabudowy Szczecina. Lokale mieszkalne są funkcjonalne, a budynki mieszkalne przekazane do użytku posiadają pełną infrastrukturę towarzyszącą (tereny zielone, drogi, miejsca postojowe, place zabaw).

W 2006 roku dwa szczecińskie TBS-y wydatkowały prawie 47 mln zł, a w 2007 roku przeszło 42 mln zł na finansowanie inwestycji. Środki te zostały przeznaczone w przeważającej wielkości na nowe budownictwo mieszkaniowe. Największy udział w finansowaniu inwestycji TBS-ów ma preferencyjny kredyt Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (58% w 2006 r. i 53% w 2007 r.), środki Miasta (15% w 2006 r. i 17% w 2007 r.) oraz środki własne TBS-ów (9% w 2006 r. i 21 % w 2007 r.).

Na wydatki majątkowe miasta w sferze mieszkalnictwa w latach 2006 – 2007 składały się głównie udziały w TBS-ach (współfinansowanie mieszkań do dyspozycji gminy), a także uzbrojenie terenów pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne. W rozpatrywanym okresie uzbrojenie pod zabudowę mieszkaniową realizowano głównie na osiedlach: Warszawo (5 080 tys. zł), Bukowo (3 138 tys. zł), Głębokie (900 tys. zł), Pilchowo (600 tys. zł), Świerczewo (600 tys. zł) oraz przy ul. Wschodniej – Sąsiedzkiej (3 000 tys. zł).

Wydatki majątkowe przeznaczone przez miasto na gospodarkę mieszkaniową stanowiły:

• w 2006 r. – 13,2%,
• w 2007 r. – 16,2% budżetu Miasta w zakresie wydatków majątkowych (przy czym wzrosły w stosunku do roku poprzedniego o 20 928 tys. zł).
   

5.5. Koszty utrzymania mieszkań

Na początku omawianego okresu (2006 – 2007) opłata za 1 m2 lokalu komunalnego wahała się w granicach od 1,31 do 6,02 zł w zależności od standardu mieszkania (średnio wynosiła 3,33 zł za 1 m2). Zarządzeniem 247/07 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 14 maja 2007 r. w sprawie stawek czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy Miasto Szczecin zmienione zostały zasady określania wysokości opłaty za najem mieszkanie. Aktualnie średnia stawka wzrosła do 3,96 zł za 1 m2 (minimalna – 1,52 zł za 1 m2, maksymalna – 7,83 zł za 1 m2).
Wysokość stawki czynszu określa Prezydent dla lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin. Na jej wysokość wpływa wiele czynników, nie może jednak przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość tę wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i tzw. wskaźnika przeliczeniowego (jego wysokość ustala co pół roku wojewoda). Na koniec 2007 roku wielkość ta nie mogła przekroczyć kwoty 8,25 zł. Ostateczna jednak wartość czynszu dla każdego lokalu ustalana jest indywidualnie, a na jej wysokość wpływa również wiek budynku, lokalizacja (dzielnica, ciągi komunikacyjne), stan techniczny, stan wyposażenia w media, kondygnacja, wielkość mieszkania. Obecnie obowiązująca maksymalna stawka stanowi 94,9% wielkości dopuszczalnej, minimalna – 18,4%, średnia – 48%.

Wykres nr 5.1.

Źródło: Obwieszczenia Wojewody Zachodniopomorskiego w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika wartości odtworzeniowej.

Od 1995 roku, tj. od czasu, gdy gminy same musiały ustalać czynsze za mieszkania jako określony procent wskaźnika wartości odtworzeniowej, stawki czynszu w Szczecinie rosły w miarę wzrostu wskaźnika. Wyjątkiem były lata 2002 – 2006, w których czynsze nie ulegały zmianie mimo wzrostu kosztów w budownictwie, które pośrednio wskaźnik odzwierciedla. Jednym ze skutków tej sytuacji było obniżenie nakładów na remonty zasobów komunalnych.
Rosnące stawki stanowią zagrożenie wypłacalności dla najuboższych najemców, mogą spowodować wzrost zadłużenia z tytułu opłat czynszowych. W związku z tym dla najemców o niskich dochodach Prezydent wprowadził od lipca 2007 r. możliwość stosowania obniżek czynszu najmu w komunalnych zasobach mieszkaniowych.

Zadłużenie w opłatach lokatorów mieszkań komunalnych wynosiło:

• w 2006 r. – 74 619 148 zł, z tego w mieszkaniach ZBiLK – 60 677 757 zł,
• w 2007 r. – 79 638 631 zł, z tego w mieszkaniach ZBiLK – 65 034 869 zł.

Zadłużenie z tytułu zaległości czynszowych na koniec 2007 roku najemców mieszkań zarządzanych przez ZBiLK wyniosło 65 mln zł, to o przeszło 3 mln zł więcej niż roczne należności w tytułu opłat za mieszkania. Zalegało 12,5 tys. rodzin, czyli 63% wszystkich najemców komunalnych. Największą grupę dłużników stanowiły rodziny zalegające z opłatami powyżej 3 miesięcy. W 2006 roku było ich 6 826, a w 2007 roku 5 684. Miasto podejmuje szereg działań zmierzających do naprawy sytuacji w tym zakresie i proponuje lokatorom mieszkań komunalnych różne rozwiązania wyjścia z kryzysu. W lipcu 2005 r. Rada Miasta podjęła uchwałę umorzeniową (obowiązująca od marca 2006 r.) skierowaną do osób, których status majątkowy nie rokuje szans na jednorazową spłatę zadłużenia, ale jest wystarczający do dokonywania bieżących opłat. Możliwość skorzystania z poszczególnych rozwiązań uzależniona jest od sytuacji finansowej dłużnika, np. rodziny, w których dochód na osobę nie przekraczał 80% najniższej emerytury mogły liczyć na anulowanie nawet całości zadłużenia. Warunkiem przyznania umorzenia było systematyczne opłacanie czynszu (co najmniej przez rok) po zatwierdzeniu wniosku.

Z umorzeń skorzystało najwięcej najemców mieszkań komunalnych zarządzanych przez ZBiLK – 90%, ale też oni stanowią największą grupę najemców komunalnych – 80%. W 2007 roku wartość umorzeń była pięciokrotnie wyższa od zastosowanych rok wcześniej. Świadczy to o dużym zainteresowaniu mieszkańców tą formą pomocy i rodzi nadzieję na terminowe regulowanie należności w przyszłości.

W 2007 roku na mocy porozumienia między Zarządem Budynków i Lokali Komunalnych, Powiatowym Urzędem Pracy i zakładem Usług Komunalnych stworzono Program „Odpracuj dług”. Uczestnicy Programu, finansowanego ze środków Powiatowego Urzędu Pracy, mogą liczyć na zatrudnienie przy prostych pracach w Zakładzie Usług Komunalnych. Warunkiem przystąpienia do Programu jest wyrażenie zgody na potrącenie 30% wynagrodzenia tytułem spłaty zadłużenia wobec ZBiLK. Program skierowany jest do zadłużonych bezrobotnych najemców mieszkań komunalnych, będących w szczególnej sytuacji na rynku pracy, tj.:

• długotrwale bezrobotnych (ponad rok zarejestrowanych w Urzędzie Pracy w ostatnich dwóch latach),
• bezrobotnych w wieku powyżej 50 roku życia,
• bezrobotnych samotnie wychowujących dzieci do 7 roku życia.
• Jednak lokatorzy niechętnie korzystają z tej możliwości wyjścia z zadłużenia.

Sposobem ograniczenia zadłużenia przez najemców będących w trudnej sytuacji materialnej, uniemożliwiającej im terminowe regulowanie zobowiązań jest możliwość zamiany mieszkania na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. Wprowadzone rozwiązanie powoduje wymierne korzyści wielu stronom: osobom zadłużonym, bo ich dług zostaje spłacony, a bieżące koszty utrzymania mieszkania zmniejszają się, przyszłym lokatorom, bo poprawiają swoje warunki mieszkaniowe (są to najczęściej młode, rozwijające się małżeństwa) i Gminie, bo maleje dług z tytułu opłat czynszowych. W 2007 roku złożonych zostało 866 wniosków o zamianę lokalu mieszkalnego. Wydano 142 skierowania do zawarcia umowy najmu, w tym 37 najemcom umożliwiono wyjście z kryzysu poprzez spłatę zaległości przez osobę do zamiany. W 2007 roku spłacono zaległość w kwocie 448 376,80 zł.

Mieszkańcom będącym w trudnej sytuacji materialnej Miasto wypłaca dodatki mieszkaniowe. Liczba gospodarstw domowych, którym wypłacono dodatki wynosiła: w 2006 r. – 12,2 tys., w 2007 r. – 10,4 tys. Natomiast wartość tych dodatków to 19,7 mln zł w 2006 roku i 17,7 mln zł w roku 2007. Pozytywnym zjawiskiem jest spadek liczby i wartości wypłaconych dodatków. W kontekście osłabienia tempa wzrostu zadłużenia z tytułu opłat za mieszkanie i stosowania programów wyjścia z kryzysu oferowanych najemcom przez Miasto i jego jednostki organizacyjne, może to świadczyć o poprawie warunków życia mieszkańców.

Źródła informacji

1. Bank Danych Regionalnych GUS (www.stat.gov.pl),
2. Biuletyn statystyczny województwa zachodniopomorskiego – IV kwartał 2007, luty 2008, Urząd Statystyczny w Szczecinie,
3. Budownictwo mieszkaniowe I-IV kwartał 2007 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa, marzec 2008 r.,
4. Ceny mieszkań: gdzie wzrosły a gdzie spadły?, Open Finance/oferty.net/29.03.2008,
5. Informacje Urzędu Statystycznego w Szczecinie,
6. Informator szczeciński, dodatek specjalny Głosu Szczecińskiego, 30.08.2007 r.,
7. Domy czekają na ludzi, Rzeczpospolita nr 50 (7951) z dnia 28 lutego 2008,
8. Główny Urząd Statystyczny,
9. Lekki zastój w kredytach?, Gazeta Dom Nr 11 (183) z dnia 12 marca 2008,
10. Miejski Ośrodek Pomocy Rodzinie,
11. Powiaty w Polsce, GUS, Warszawa 2007,
12. Raport o Szczecinie edycja 2007, Gazeta Wyborcza z dnia 19 lutego 2008 r.,
13. Serwis internetowy Banku Gospodarstwa Krajowego (www.bgk.com.pl),
14. Serwis internetowy Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego (www.stbs.pl),
15. Sprawozdania z wykonania Budżetu Miasta Szczecin za rok 2005, 2006, 2007,
16. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Szczecina,
17. Szczecińskie Centrum Renowacyjne Sp. z o.o.,
18. Szczecińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.,
19. Średnie ceny nieruchomości, Biuro Nieruchomości PROFI,
20. Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Prawobrzeże” Sp. z o.o.,
21. Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2006 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa, październik 2007 r.,
     

Mapy