5.5. Koszty utrzymania mieszkań

Na początku omawianego okresu (2006 – 2007) opłata za 1 m2 lokalu komunalnego wahała się w granicach od 1,31 do 6,02 zł w zależności od standardu mieszkania (średnio wynosiła 3,33 zł za 1 m2). Zarządzeniem 247/07 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 14 maja 2007 r. w sprawie stawek czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy Miasto Szczecin zmienione zostały zasady określania wysokości opłaty za najem mieszkanie. Aktualnie średnia stawka wzrosła do 3,96 zł za 1 m2 (minimalna – 1,52 zł za 1 m2, maksymalna – 7,83 zł za 1 m2).
Wysokość stawki czynszu określa Prezydent dla lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin. Na jej wysokość wpływa wiele czynników, nie może jednak przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość tę wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i tzw. wskaźnika przeliczeniowego (jego wysokość ustala co pół roku wojewoda). Na koniec 2007 roku wielkość ta nie mogła przekroczyć kwoty 8,25 zł. Ostateczna jednak wartość czynszu dla każdego lokalu ustalana jest indywidualnie, a na jej wysokość wpływa również wiek budynku, lokalizacja (dzielnica, ciągi komunikacyjne), stan techniczny, stan wyposażenia w media, kondygnacja, wielkość mieszkania. Obecnie obowiązująca maksymalna stawka stanowi 94,9% wielkości dopuszczalnej, minimalna – 18,4%, średnia – 48%.

Wykres nr 5.1.

Źródło: Obwieszczenia Wojewody Zachodniopomorskiego w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika wartości odtworzeniowej.

Od 1995 roku, tj. od czasu, gdy gminy same musiały ustalać czynsze za mieszkania jako określony procent wskaźnika wartości odtworzeniowej, stawki czynszu w Szczecinie rosły w miarę wzrostu wskaźnika. Wyjątkiem były lata 2002 – 2006, w których czynsze nie ulegały zmianie mimo wzrostu kosztów w budownictwie, które pośrednio wskaźnik odzwierciedla. Jednym ze skutków tej sytuacji było obniżenie nakładów na remonty zasobów komunalnych.
Rosnące stawki stanowią zagrożenie wypłacalności dla najuboższych najemców, mogą spowodować wzrost zadłużenia z tytułu opłat czynszowych. W związku z tym dla najemców o niskich dochodach Prezydent wprowadził od lipca 2007 r. możliwość stosowania obniżek czynszu najmu w komunalnych zasobach mieszkaniowych.

Zadłużenie w opłatach lokatorów mieszkań komunalnych wynosiło:

• w 2006 r. – 74 619 148 zł, z tego w mieszkaniach ZBiLK – 60 677 757 zł,
• w 2007 r. – 79 638 631 zł, z tego w mieszkaniach ZBiLK – 65 034 869 zł.

Zadłużenie z tytułu zaległości czynszowych na koniec 2007 roku najemców mieszkań zarządzanych przez ZBiLK wyniosło 65 mln zł, to o przeszło 3 mln zł więcej niż roczne należności w tytułu opłat za mieszkania. Zalegało 12,5 tys. rodzin, czyli 63% wszystkich najemców komunalnych. Największą grupę dłużników stanowiły rodziny zalegające z opłatami powyżej 3 miesięcy. W 2006 roku było ich 6 826, a w 2007 roku 5 684. Miasto podejmuje szereg działań zmierzających do naprawy sytuacji w tym zakresie i proponuje lokatorom mieszkań komunalnych różne rozwiązania wyjścia z kryzysu. W lipcu 2005 r. Rada Miasta podjęła uchwałę umorzeniową (obowiązująca od marca 2006 r.) skierowaną do osób, których status majątkowy nie rokuje szans na jednorazową spłatę zadłużenia, ale jest wystarczający do dokonywania bieżących opłat. Możliwość skorzystania z poszczególnych rozwiązań uzależniona jest od sytuacji finansowej dłużnika, np. rodziny, w których dochód na osobę nie przekraczał 80% najniższej emerytury mogły liczyć na anulowanie nawet całości zadłużenia. Warunkiem przyznania umorzenia było systematyczne opłacanie czynszu (co najmniej przez rok) po zatwierdzeniu wniosku.

Z umorzeń skorzystało najwięcej najemców mieszkań komunalnych zarządzanych przez ZBiLK – 90%, ale też oni stanowią największą grupę najemców komunalnych – 80%. W 2007 roku wartość umorzeń była pięciokrotnie wyższa od zastosowanych rok wcześniej. Świadczy to o dużym zainteresowaniu mieszkańców tą formą pomocy i rodzi nadzieję na terminowe regulowanie należności w przyszłości.

W 2007 roku na mocy porozumienia między Zarządem Budynków i Lokali Komunalnych, Powiatowym Urzędem Pracy i zakładem Usług Komunalnych stworzono Program „Odpracuj dług”. Uczestnicy Programu, finansowanego ze środków Powiatowego Urzędu Pracy, mogą liczyć na zatrudnienie przy prostych pracach w Zakładzie Usług Komunalnych. Warunkiem przystąpienia do Programu jest wyrażenie zgody na potrącenie 30% wynagrodzenia tytułem spłaty zadłużenia wobec ZBiLK. Program skierowany jest do zadłużonych bezrobotnych najemców mieszkań komunalnych, będących w szczególnej sytuacji na rynku pracy, tj.:

• długotrwale bezrobotnych (ponad rok zarejestrowanych w Urzędzie Pracy w ostatnich dwóch latach),
• bezrobotnych w wieku powyżej 50 roku życia,
• bezrobotnych samotnie wychowujących dzieci do 7 roku życia.
• Jednak lokatorzy niechętnie korzystają z tej możliwości wyjścia z zadłużenia.

Sposobem ograniczenia zadłużenia przez najemców będących w trudnej sytuacji materialnej, uniemożliwiającej im terminowe regulowanie zobowiązań jest możliwość zamiany mieszkania na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. Wprowadzone rozwiązanie powoduje wymierne korzyści wielu stronom: osobom zadłużonym, bo ich dług zostaje spłacony, a bieżące koszty utrzymania mieszkania zmniejszają się, przyszłym lokatorom, bo poprawiają swoje warunki mieszkaniowe (są to najczęściej młode, rozwijające się małżeństwa) i Gminie, bo maleje dług z tytułu opłat czynszowych. W 2007 roku złożonych zostało 866 wniosków o zamianę lokalu mieszkalnego. Wydano 142 skierowania do zawarcia umowy najmu, w tym 37 najemcom umożliwiono wyjście z kryzysu poprzez spłatę zaległości przez osobę do zamiany. W 2007 roku spłacono zaległość w kwocie 448 376,80 zł.

Mieszkańcom będącym w trudnej sytuacji materialnej Miasto wypłaca dodatki mieszkaniowe. Liczba gospodarstw domowych, którym wypłacono dodatki wynosiła: w 2006 r. – 12,2 tys., w 2007 r. – 10,4 tys. Natomiast wartość tych dodatków to 19,7 mln zł w 2006 roku i 17,7 mln zł w roku 2007. Pozytywnym zjawiskiem jest spadek liczby i wartości wypłaconych dodatków. W kontekście osłabienia tempa wzrostu zadłużenia z tytułu opłat za mieszkanie i stosowania programów wyjścia z kryzysu oferowanych najemcom przez Miasto i jego jednostki organizacyjne, może to świadczyć o poprawie warunków życia mieszkańców.