5.3. Transakcje na rynku mieszkaniowym

Liczba transakcji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych spada od 2004 roku (z 85,1 tys. w roku 2004 do 67,9 tys. w roku 2006), natomiast ich wartość w tym czasie wzrosła o 4,5% (2004 r. – 5,15 mld zł, 2005 r. – 5,27 mld zł, 2006 r. – 5,31 mld zł), głównie na skutek znaczącej podwyżki cen nieruchomości, zwłaszcza w miastach. Większość transakcji (90%) ma miejsce w miastach. Na tak ukształtowaną tendencję w segmencie rynku nieruchomości, oprócz cen, wpłynęła również restrukturyzacja budownictwa mieszkaniowego oraz znaczący odpływ kapitału zagranicznego lokowanego w polskich nieruchomościach, w tym w lokalach mieszkalnych. Dała się również zauważyć tendencja wzrostu (od 2005 roku) obrotu gruntami zabudowanymi i zurbanizowanymi poza granicami miast i ich spadek w granicach miast – decydujący o spadku liczby transakcji ogółem.

Na ogólną liczbę 67 936 transakcji kupna i sprzedaży lokali mieszkalnych w Polsce, 4 785 (6. lokata w Polsce) miało miejsce w województwie zachodniopomorskim (najwięcej transakcji zanotowano w województwie śląskim – 12 992, najmniej w województwie podlaskim – 1 338), z czego 2 425 odbyło się na wolnym rynku. Wartość transakcji w województwie zachodniopomorskim wynosiła 426,5 mln zł, a łączna powierzchnia lokali mieszkalnych będących przedmiotem obrotu to 267,6 tys. m2. Ponad 68% transakcji dotyczy lokali mieszkalnych o trzech, czterech i więcej izbach. Ich wartość stanowiła 75 % wartości obrotów lokalami mieszkaniowymi ogółem.

Przedstawione zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także sygnały o pogorszeniu koniunktury na kluczowych światowych rynkach nieruchomości zaskutkowały w 2007 roku zmniejszeniem tempa wzrostu ich cen i generalnie przyczyniły się do tego, że rynek mieszkań w Polsce stał się rynkiem kupującego, a nie sprzedającego. Zdecydowanie zmniejszył się popyt ze strony nabywców spekulacyjnych. Deweloperzy nie zdecydowali się jednak na obniżkę cen, kierując się przekonaniem, że liczba potencjalnych nabywców nie spada, jedynie wstrzymują się oni czasowo z zakupami oczekując na korzystne zmiany warunków zakupu. Takie podejście powoduje wydłużenie czasu sprzedaży na rynku pierwotnym. Niechęć do obniżania cen mieszkań wynika przede wszystkim ze wzrostu kosztów ich budowy spowodowanego wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów pracy.

Zmieniły się również preferencje Polaków w zakresie zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Coraz większym popytem cieszą się domy, zapewniające prywatność i bliskość z naturą, zwłaszcza w sytuacji urealnienia możliwości ich nabycia dzięki dostępności kredytów hipotecznych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym i rosnące wynagrodzenia, głównie w dużych miastach, spowodowały, że są one dostępne również dla dobrze sytuowanych ludzi młodych, którzy często zakup domu traktują jak dobrą inwestycję. Większym zainteresowaniem zaczęły również cieszyć się apartamenty, których cena znacznie zbliżyła się do cen mieszkań standardowych.
Polacy budują najczęściej domy małe i średnie, parterowe lub z poddaszem użytkowym. Preferowane są funkcjonalne rozwiązania i estetyczny wygląd. Chętnie buduje się też domy jednopiętrowe bez podpiwniczenia ale z garażem. Przeważają domy wolnostojące o powierzchni 120 – 200 m2 odpowiadające realnym potrzebom mieszkaniowym. Liczy się również jakość materiałów budowlanych.

Ożywienie na rynku nieruchomości w 2007 roku dało się zaobserwować również w Szczecinie. Deweloperzy zwiększyli swą aktywność, w górę poszły też ceny. Jednak w drugiej połowie roku ceny urealniły się, zróżnicowały, dostosowując się do wymogów rynkowych. Średnia cena 1 m2 nowego mieszkania wahała się w granicach 5,5 – 6,0 tys. zł. Na rynku wtórnym cena atrakcyjnych, dobrze położonych nieruchomości to średnio 5,0 – 5,5 tys. zł za 1 m2 (dwa lata temu ceny w obu kategoriach oscylowały w granicach 3 tys. zł za 1m2).
Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo – od najtańszych (w przeliczeniu na m2) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. "segmentu popularnego" (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niezmienionym poziomie. Nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio 2,5% i 2,2%), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5%, 2,8% i 2%), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m2, w tym również w Szczecinie, pozostały niemal bez zmian. Nieznaczny wzrost cen jest skutkiem ich wzrostu w odniesieniu do stosunkowo nowych mieszkań wybudowanych z cegły, przy jednoczesnym spadku wartości lokali w budynkach z tzw. „wielkiej płyty” (te kupują młode małżeństwa, najczęściej jedno- lub dwupokojowe). Kilkukrotne podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej spowodowało także wzrost oprocentowania kredytów złotowych (przeciętna wysokość w omawianym okresie – 6,88%). Skutkiem tego wysokość raty np. trzydziestoletniego kredytu złotowego w wysokości 100 tys. zł wzrosła w omawianym okresie o ok. 120,00 zł (22%). W tym samym czasie raty kredytów we frankach szwajcarskich wzrosły tylko o 5 pkt. bazowych (przeciętne oprocentowanie – 4,15%). Podrożenie kredytów spowodowało spadek popytu na nie. W IV kwartale 2007 roku ich liczba obniżyła się o prawie 18% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. W efekcie w IV kwartale wzrosła „kredytowa dostępność mieszkania”. Osoba o przeciętnych zarobkach mogła kupić za kredyt mieszkanie o powierzchni 46 m2 (o 5 m2 więcej niż w III kwartale).

Ogólną tendencją na rynku mieszkaniowym Szczecina było przechodzenie zasobu mieszkaniowego w ręce osób fizycznych. Miało to miejsce zarówno w przypadku dotychczasowych najemców (wykup mieszkań od gminy, zakładów pracy czy spółdzielni mieszkaniowych), jak i inwestorów lokujących wolne środki w mieszkania na wynajem. Na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym dużym popytem cieszyły się lokale o podwyższonym standardzie w kilkuletnich budynkach wykonanych w nowej technologii – wybudowane z cegły. Istotnym czynnikiem była także lokalizacja. Atrakcyjne dzielnice to nadal Pogodno, Głębokie, Warszawo, a w ostatnich latach również Osów, Krzekowo-Bezrzecze czy Bukowo. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się domy, ale te zlokalizowane w dzielnicach oddalonych od centrum miasta i w gminach satelickich. Zwiększył się popyt na działki budowlane (jak w całej Polsce) do tego stopnia, że ceny działek o większej powierzchni (niekoniecznie w dobrej lokalizacji) osiągnęły poziom cen mieszkań.

Szczecin nie należy do miast o najwyższych cenach mieszkań. Wynika to w dużej mierze ze znacznego nasycenia rynku. Ceny 1 m2 ukształtowały się różnie w zależności od standardu mieszkania. Najwyżej wycenione zostały apartamenty: 6 – 8 tys. zł. Ceny mieszkań standardowych wahały się w granicach od 3,5 tys. do 5,5 tys. zł za 1 m2, natomiast w kamienicach od 2,2 – 3 tys. zł. Najniżej wycenione zostały mieszkania w wielkiej płycie, a jest ich na rynku najwięcej. Najdroższe są mieszkania w Centrum, ale też tu zlokalizowanych jest najwięcej apartamentów.

W związku z decyzją Rady Miasta Szczecin o wyodrębnieniu docelowego zasobu mieszkaniowego gminy, wyłączono z prywatyzacji 8 tysięcy mieszkań komunalnych, które na stałe przeznaczone będą na wynajem dla rodzin o niskich dochodach. Miasto może sprzedać najemcom jeszcze ponad 15 tys. mieszkań. Sprzedaż mieszkań komunalnych odbywa się przy wykorzystaniu znacznej bonifikaty, zwiększonej od 2006 roku do 95–97%. Ceny tych mieszkań są bardzo niskie, ale też standard lokali jest na ogół bardzo niski, zwłaszcza w zakresie wyposażenia w podstawowe media. Stopień zużycia naturalnego budynków (uzależniony od ich wieku, a przeciętny wiek budynku z lokalami komunalnymi to 90 lat) określony został na ponad 70%, a zużycia technicznego na 50 – 70%.

Rok 2007 był specyficzny dla prywatyzacji mieszkań komunalnych. Sprzedano zaledwie 487 mieszkań komunalnych, podczas gdy w 2006 roku prawie dwa razy więcej. Jednak priorytetem w 2007 roku było sporządzenie wykazu zasobu docelowo czynszowego. Tymczasem w gminie czekało na decyzję ok. 3,5 tys. wniosków o wykup mieszkania. Z tytułu prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego do kasy miejskiej wpłynęło w 2007 roku 2,8 mln zł. To znacznie mniej niż w latach poprzednich, kiedy to dochody miasta z tego tytułu wyniosły: 7,3 mln zł w 2004 r., 6,8 mln zł w 2005 r. i 4,3 mln zł w 2006 r.

Podobne tendencje wystąpiły przy sprzedaży lokali użytkowych: w 2006 roku sprzedano ich 42 o łącznej powierzchni 2 501 m2 i wartości 4,5 mln zł, a w 2007 roku – 22 o powierzchni 2 019 m2 i wartości 3,1 mln zł. Wpływy z tego tytułu wyniosły w 2006 roku 1 364,6 tys. zł (średnia cena z 1 m2 – 1 806 zł), a w 2007 roku 895,6 tys. zł (średnia cena z 1 m2 – 3 091 zł).