5.2. Komunalne zasoby mieszkaniowe

Zapewnienie dachu nad głową gospodarstwom domowym o niskich dochodach oraz zapewnienie lokali zamiennych i socjalnych jest ustawowym obowiązkiem gminy. Mieszkania komunalne służą realizacji tego zadania. Pod koniec 2007 r. Miasto było właścicielem ok. 23,5 tysiąca mieszkań, z czego ok. 600 wynajmowało na prawach lokalu socjalnego. Lokale komunalne razem z lokalami należącymi do miejskiej spółki Szczecińskie Centrum Renowacyjne (ok. 1,2 tysiąca mieszkań) tworzą tzw. mieszkaniowy zasób gminy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w skład tego zasobu nie wchodzą mieszkania, które stanowią własność towarzystw budownictwa społecznego.

Liczba mieszkań stanowiących własność Miasta systematycznie maleje – od ok. 51,1 tysiąca w 1992 r. do ok. 23,5 tysiąca lokali w roku 2007. Spadek jest skutkiem prywatyzacji, rozbiórek zdekapitalizowanych budynków, zmiany sposobu użytkowania, czy aportów do miejskich spółek w celu prowadzenia przez nie kompleksowej renowacji zasobów. W 2007 r. liczba lokali komunalnych zmalała o 3,7 % w stosunku do roku poprzedniego. W 2006 r. Rada Miasta uchwaliła i w 2007 r. zaktualizowała Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2006 – 2011, jako jeden z programów realizacyjnych Polityki mieszkaniowej przyjętej przez Radę Miasta w 2004 r. W Wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem, Rada podjęła m.in. decyzję o wyodrębnieniu w zasobach komunalnych 8 tysięcy lokali, które nie będą podlegać prywatyzacji i docelowo zostaną przeznaczone na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez wynajem osobom, które z różnych przyczyn nie są w stanie same sobie zapewnić mieszkania. Decyzja ta umożliwi również stałe pozyskiwanie lokali zamiennych lub socjalnych w ramach bieżącej gospodarki zasobem mieszkaniowym, ułatwi uporządkowanie struktury własnościowej w celu bardziej efektywnego i tańszego zarządzania oraz stworzy warunki do przyspieszenia poprawy stanu technicznego mieszkań i budynków komunalnych.

Pod koniec 2007 r. 84% mieszkań komunalnych administrowanych było przez zakład budżetowy Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych (ZBiLK), 12,2% – przez TBS „Prawobrzeże” Sp. z o.o. (TBSP), a 3,8% – przez Szczecińskie TBS Sp. z o.o. (STBS):

W latach 2006 – 2007 przeciętna powierzchnia mieszkania komunalnego wciąż była mniejsza o ok. 10 m2 od przeciętnej powierzchni mieszkania w Szczecinie. Na jedną osobę przypadało ok. 18 m2 powierzchni użytkowej mieszkania, tj. ok. 5 m2 mniej niż średnio w mieście. Systematycznie poprawia się natomiast wskaźnik zagęszczenia lokali gminnych, chociaż nadal jest wyższy od średniego wskaźnika w Szczecinie. W 2006 r. na jedno mieszkanie komunalne przypadało przeciętnie 2,86 osób i 2,79 w roku 2007. Największa koncentracja lokali komunalnych ma miejsce w dzielnicy Śródmieście. Przeciętna powierzchnia użytkowa tych mieszkań jest większa o ok. 4 m2 od przeciętnej powierzchni mieszkania gminnego. Wyższa od średniej w zasobie jest też liczba metrów kwadratowych przypadających na jednego mieszkańca (prawie 20 m2). Z kolei mieszkania komunalne na Prawobrzeżu (łącznie ok. 2,3 tysiąca lokali) cechuje wyraźnie wyższy wskaźnik zagęszczenia, który wynosi 3,0 osoby na jeden lokal. Mieszkania te są też mniejsze (przeciętna powierzchnia wynosi 49,6 m2), a na jedną osobę przypada średnio mniej o 2 m2 powierzchni użytkowej.

Pod koniec 2007 roku w Urzędzie Miasta zarejestrowanych było ok. 14 tys. wniosków o przydział mieszkania komunalnego, w tym 8,6 tys. o mieszkanie socjalne, 4,4 tys. o mieszkanie do remontu i ok. 1 tys. o lokal TBS. Biorąc pod uwagę dzisiejsze tempo przyrostu lokali mieszkalnych, obecne potrzeby zostaną zaspokojone dopiero za kilkanaście lat. A trzeba pamiętać o tym, że gmina musi zapewnić ok. 2 tys. lokali socjalnych osobom obciążonym niewykonanym wyrokiem eksmisyjnym, mieszkania zamienne dla najemców z domów przeznaczonych do rozbiórki oraz mieszkania dla wychowanków domów dziecka i osób niepełnosprawnych. Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych od listopada 2006 roku prowadzi zamiany lokali komunalnych, a od maja 2007 roku sprawy przydziałów mieszkań. Od 2006 roku ZBiLK przejął również od podmiotów prywatnych administrowanie mieszkaniami komunalnymi w rejonach zarządzania nr 2 do10 oraz 13 do 15.

Miasto stosowało szereg instrumentów w celu przeciwdziałania problemowi deficytu mieszkaniowego. Do podstawowych należy korzystanie z możliwości, jakie dało utworzenie w latach 90. gminnych towarzystw budownictwa społecznego. Znaczną część swoich zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności Miasto realizuje wykorzystując prawo dysponowania lokalami stanowiącymi własność Szczecińskiego TBS oraz TBS „Prawobrzeże”. Gmina jest dysponentem lokali TBS, których budowę współfinansowała oraz tych, które przekazała aportem do spółek. Prawo dysponowania gmina realizuje kierując do mieszkań TBS osoby oczekujące w gminnej kolejce na przydział mieszkania lub na lokal zamienny. Pod koniec 2007 roku Miasto miało w swojej dyspozycji 4 360 lokali TBS, w tym 1 900 w nowym budownictwie. W tym czasie TBS-y były właścicielem 5 530 lokali mieszkalnych, z czego 2 460 to mieszkania w starych zasobach wniesionych przez gminę aportem do spółek. W latach 2006 – 2007 dwa szczecińskie TBS-y oddały do użytku 564 nowo wybudowanych mieszkań, w tym 281 oddały do dyspozycji gminy.

W 2006 roku gmina ukończyła przebudowę dawnego Domu Aktora przy ul. Arkońskiej 17–18 na budynek mieszkalno-usługowy, w którym powstało 30 lokali socjalnych i 4 lokale użytkowe. Koszty utworzenia lokali socjalnych były współfinansowane w kwocie 844 tys. zł ze środków budżetu centralnego. Był to efekt przyjętego przez Ministerstwo Infrastruktury wniosku Miasta o finansowe wsparcie utworzenia lokali socjalnych w ramach rządowego programu pilotażowego.

Oprócz współfinansowania budownictwa TBS i wykorzystania wsparcia rządowego, gmina stosowała szereg innych procedur umożliwiających zaspokajanie potrzeb i poprawę warunków mieszkaniowych, w tym:

• udostępniała powierzchnie stanowiące część wspólną budynku w celu adaptacji na mieszkanie,
• wynajmowała lokale mieszkalne w zamian za wykonanie remontu na własny koszt,
• przeznaczała mieszkania na prowadzenie rodzinnych placówek opiekuńczo-wychowawczych oraz na mieszkania chronione,
• dokonywała zamian mieszkań z urzędu oraz pośredniczyła w zamianie mieszkań lokatorskich,
• stosowała preferencje w stosunku do osób niepełnosprawnych,
• przeznaczała lokale mieszkalne dla wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych,
• udzielała (od 2004 roku) wsparcia zapraszanym rodzinom narodowości polskiej – repatriantom z terenów azjatyckiej części byłego ZSRR, w tym m.in. zapewniała każdej rodzinie repatriantów lokal mieszkalny na warunkach najmu na czas nieokreślony i zwalniała ich z opłaty czynszu przez okres 3 miesięcy od podpisania umowy najmu.

W latach 2006 – 2007 gmina wydała 1 033 skierowania do zawarcia umowy najmu lokali komunalnych oraz lokali, których właścicielami są towarzystwa budownictwa społecznego. Z tego w 739 przypadkach umowy najmu zawarte zostały na czas nieokreślony. Pozostałe skierowania dotyczyły zawarcia umów najmu na czas określony, które są zawierane w przypadku najmu lokalu socjalnego.

78% wszystkich mieszkań komunalnych znajduje się w budynkach wybudowanych przez 1944 rokiem, przy czym 65% takich lokali znajduje się w budynkach wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy. Budynki te obciążone są skutkiem ponad 50-letnich zaległości remontowych, co powoduje występowanie dużego deficytu jakościowego komunalnych zasobów mieszkaniowych, czyli braku mieszkań o dobrym standardzie. Stare, nie remontowane budynki wymagają dużych nakładów pieniężnych. Obowiązki związane z ich remontem i modernizacją ciążą na gminie i wspólnotach mieszkaniowych. Udział mieszkań komunalnych wybudowanych po 1990 roku wynosi zaledwie 1,63% zasobów gminnych.

Mimo stopniowej poprawy warunki sanitarno-socjalne mieszkań komunalnych wciąż odbiegają od standardu zasobów mieszkaniowych innych właścicieli. 73% mieszkań gminnych, w latach 2006 – 2007, ogrzewanych było piecami na paliwo stałe, a z sieci miejskiej – tylko 20,5% lokali. 5,3% mieszkań nie posiadało ani łazienki, ani wc w obrębie lokalu. W tych przypadkach mieszkańcy korzystają z wc wybudowanych na klatkach schodowych, na strychach, w piwnicach lub w podwórzach. Lokale niesamodzielne, znajdujące się w mieszkaniach wspólnych, stanowiły 6,4% ogółu mieszkań komunalnych. Najniższy standard mają gminne lokale położone w północnych osiedlach Szczecina, co odzwierciedlają również najniższe stawki komunalnego czynszu najmu w tym rejonie.

Niski standard i zły stan techniczny komunalnych zasobów mieszkaniowych jest podstawową przyczyną wysokich kosztów utrzymania mieszkań. Koszty te pokrywane były z wpływów z czynszów, które nie zabezpieczały niezbędnych potrzeb remontowych, ponieważ zgodnie z ustawowymi wymogami czynsze komunalne zależą od wartości użytkowej mieszkań, a nie od kosztów ich utrzymania, w tym kosztów niezbędnych na remonty. Ponadto wielu najemców zalegało z opłatami za czynsz i media. Wydatki na remonty i konserwacje w latach 2006 – 2007 utrzymywały się na poziomie 28,6 mln zł rocznie, podobnie jak w latach 2004 – 2005.

Aby podwyższać standard mieszkań będących w posiadaniu gminy oraz mobilizować mieszkańców do podejmowania działań remontowych, kontynuowano dwa programy finansowego wspierania przez gminę remontów i modernizacji zabudowy mieszkaniowej:

• Program Małych Ulepszeń – realizowany od 1995 r., adresowany głównie do najemców mieszkań komunalnych i dotyczący podstawowych ulepszeń w lokalach;
• Program "Nasz Dom" – realizowany od 1998 r., adresowany do właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych z udziałami gminy, dotyczący remontów części wspólnych nieruchomości.

Program Małych Ulepszeń polega na refundacji przez gminę części kosztów tych ulepszeń dokonywanych przez lokatorów, które podnoszą podstawowy standard zamieszkiwania. Do katalogu wspieranych działań należy:

• zastąpienie ogrzewania piecowego przez czystszy system ogrzewania,
• utworzenie toalety, łazienki, kuchni, jeżeli dotąd brak było w mieszkaniu tych pomieszczeń,
• ulepszenie części wspólnych budynku lub posesji.

W latach 2006 – 2007 wysokość dofinansowania wyniosła 180 tys. zł. Ogółem od początku funkcjonowania do końca 2007 roku w ramach tego Programu zrealizowano ulepszenia o łącznej wartości ponad 18 mln zł, z dofinansowaniem środków gminy w wysokości ok. 6,5 mln zł. Efektem rzeczowym jest likwidacja ogrzewania piecowego w 3 662 mieszkaniach, a w 145 – utworzenie łazienek.

Program "Nasz Dom" polega na dofinansowaniu z budżetu Miasta remontów części wspólnych budynków, przeprowadzanych przez wspólnoty mieszkaniowe z udziałami miasta. Większość spośród 2 010 takich wspólnot funkcjonuje w przedwojennych budynkach wymagających wielkich nakładów na remonty, z reguły przekraczających możliwości finansowe właścicieli. Dofinansowanie stanowi częściowy zwrot kosztów całkowitych remontu i wypłacane jest na konto wspólnoty mieszkaniowej po jego wykonaniu.
Dofinansowanie remontów w ramach Programu „Nasz Dom” wzrosło w stosunku do lat ubiegłych i wyniosło:

• w 2006 roku – 2 715 9276 zł,
• w 2007 roku – 2 413 8552 zł.

Z udziałem środków Programu w latach 2006 – 2007 wykonano 186 remontów, w tym:

• 57 remontów dachów,
• 11 remontów elewacji,
• 42 kompleksowe termomodernizacje budynków,
• remonty balkonów w 9 budynkach,
• wzmocnienie konstrukcji 6 budynków,
• wymianę instalacji elektrycznej w 40 budynkach,
• remont dźwigów osobowych w 9 budynkach,
• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej klatek schodowych w 3 budynkach,
• kompleksowy remont prześwitów bramowych w 5 budynkach,
• izolację poziomą i pionową w 2 budynkach,
• wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej w 2 budynkach,
• modernizację węzła i instalacji c.o. w 1 budynku,
• remont klatki schodowej w 1 budynku,
• wkład kominowy w 1 budynku.

Od początku funkcjonowania do końca 2007 roku z dofinansowania Programu „Nasz Dom” skorzystało 728 wspólnot, które zrealizowały remonty o łącznej wartości ok. 70 mln zł. Udział środków gminy w tych kosztach wyniósł prawie 15 mln zł, a wysokość kredytów termomodernizacyjnych zaciągniętych przez wspólnoty – 14 mln zł.