5.1. Zasoby mieszkaniowe Szczecina

W 2006 roku Szczecin dysponował 155 698 mieszkaniami (2004 r. – ponad 153 tys.), z czego:

• 67 899 to lokale spółdzielcze,
• 49 454 – zasoby osób fizycznych,
• 26 443¹ – mieszkania gminne,
• 5 737 – zasoby Towarzystw Budownictwa Społecznego,
• 2 896 – mieszkania zakładowe,
• 3 269 – zasoby pozostałych podmiotów.

W stosunku do lat poprzednich poprawiły się wskaźniki zagęszczenia zasobów mieszkaniowych. W 2006 r. na jedno mieszkanie przypadało przeciętnie 2,63 osób (2004 r. – 2,68) i taki wynik uplasował Szczecin na dziewiątej pozycji wśród miast wojewódzkich. Obniżyła się liczba osób na izbę i wynosiła 0,76 (w 2004 roku 0,78). Był to ósmy wynik wśród miast wojewódzkich, gdzie wskaźnik ten wahał się w granicach od 0,71 (Warszawa) do 0,81 (Kielce). Wzrosła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania – 60,3 m2 (2004 r. – 59,9 m2). Pod tym względem lepsze warunki mieszkaniowe mieli mieszkańcy tylko czterech miast wojewódzkich. Szczecin jest jednym z czterech miast, w których udział mieszkań stanowiących własność gminy jest znaczny. Niższy niż w Szczecinie jest również odsetek wojewódzki i ogólnokrajowy. Natomiast powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę w Szczecinie wynosiła 22,9 m2. W siedmiu miastach wojewódzkich była wyższa. Najniższy wskaźnik zanotowano w Kielcach – 21,3 m2, najwyższy w Warszawie – 25,5 m2.

Nowe mieszkania oddane do użytku po 2001 roku stanowiły tylko 6,3% zasobów mieszkaniowych miasta, natomiast ponad 31,7% to mieszkania wybudowane przed 1945 rokiem. W 2006 roku w wodociąg było wyposażonych 99,8% mieszkań. Oznacza to, że ponad 300 mieszkań na terenie miasta nie miało bieżącej wody. Ustępu brakowało w 5,7% mieszkań, łazienki w 8,1%, natomiast gazu z sieci w 7,4% (w ostatnich latach obserwuje się zjawisko zwiększania tej liczby na skutek rozszerzenia opcji wykorzystywania prądu na potrzeby gospodarstwa domowego, jako bezpieczniejszego źródła energii).

W 2006 roku najwięcej mieszkań zlokalizowanych było w dzielnicy Śródmieście – 58 468 (głównie w osiedlach: Niebuszewo-Bolinko – 10 674, Centrum – 9 886, Turzyn – 8 075 i Drzetowo-Grabowo 7 605) oraz w dzielnicy Zachód – 47 253 (głównie w osiedlach: Pogodno – 10 224, Pomorzany – 10 140, Świerczewo – 7 598, Gumieńce – 6 866). Z kolei w dzielnicy Prawobrzeże usytuowanych było 29 663 mieszkań (na osiedlu Słonecznym – 5 261, na osiedlu Bukowe-Klęskowo – 5 485), a w dzielnicy Północ – 20 259 lokali mieszkalnych (najwięcej w osiedlach: Niebuszewo – 7 191 i Żelechowa – 5 440).

W 2006 r. oddano do użytku tylko 897 mieszkań. Wielkość ta stawiała Szczecin na czternastym miejscu wśród miast wojewódzkich. W 2006 r. w porównaniu z rokiem 2005 nowe budownictwo w Szczecinie charakteryzowało się znacznie większą niż w poprzednich latach przeciętną powierzchnią mieszkań – 92,8 m2 (2005 r. – 78,8 m2). Największe mieszkania w tym czasie budowano w Katowicach (108,0 m2) i Łodzi (102,9 m2), najmniejsze zaś w Krakowie (60,6 m2) i Toruniu (61,6 m2). Wg wstępnych danych Urzędu Statystycznego, przeciętna powierzchnia nowego mieszkania w Szczecinie w 2007 roku wyniosła 77,7 m2.

W województwie zachodniopomorskim sytuacja była bardziej ustabilizowana niż w jego stolicy. W 2006 roku oddano do użytkowania 5 118 mieszkań, w 2007 roku – 6 454 (dynamika 126%). Do 2006 roku dominowało w województwie budownictwo indywidualne (44%), natomiast w 2007 roku, mimo ogólnego wzrostu liczby nowych inwestorów indywidualnych, najwięcej powstało mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (wzrost o 42%). Efektem tej zmiany był spadek przeciętnej powierzchni nowowybudowanego lokalu mieszkalnego z 98,6 m2 w 2006 roku do 94,5 m2 w roku 2007. W 2007 roku rozpoczęto budowę 7 915 mieszkań, wydano zaś 12 421 pozwoleń na budowę nowych mieszkań (3 160 w budownictwie indywidualnym).

Dynamika liczby oddanych do użytku mieszkań w Polsce w 2007 roku wyniosła 116% (2006 r. – 115 353, 2007 r. – 133 778). Wzrosła również przeciętna powierzchnia nowowybudowanego mieszkania z 101,6 m2 w 2006 r. do 105,6 m2 w roku 2007. Na polskim rynku mieszkaniowym zdecydowanie dominuje budownictwo indywidualne: 50% w 2006 r. i 54% w roku 2007. Dużo buduje się również mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem: 2006 r. – 33%, 2007 r. – 34%. Zmniejsza się natomiast udział budownictwa komunalnego, spółdzielczego i społecznego czynszowego. Średni czas trwania budowy wynosił 59,5 miesięcy, w tym najdłuższy był w budownictwie indywidualnym – 73,6 miesięcy, najkrótszy w budownictwie zakładowym – 16,0 miesięcy. Rozpoczęto budowę 185 117 nowych lokali mieszkalnych (wzrost o 34% w stosunku do roku poprzedniego), z tego najwięcej przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (43%) i indywidualnych (50%). Na koniec 2007 roku w budowie było ok. 677,8 tys. mieszkań w Polsce (wzrost o 8%). Wydano pozwolenia na budowę 236,7 tys. mieszkań (spadek o 33%).

W 2006 r. najwięcej mieszkań oddano do użytku w dzielnicy Północ – 309 (2005 r. – 402) i Zachód – 268 (2005 r. – 568). Na Prawobrzeżu oddano do użytku 204 mieszkania (2005 r. – 165), w dzielnicy Śródmieście – 116 (2005 r. – 401).

W 2006 r. wśród nowowybudowanych mieszkań dominowały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (367). Rozwijało się również budownictwo spółdzielcze (277) i indywidualne (253). Pozostali inwestorzy, zgodnie z informacją Urzędu Statystycznego, nie oddali nowych mieszkań do użytku. Najwięcej mieszkań powstało na osiedlach: Warszewo (163), Bukowe-Klęskowo (65), Żelechowa (57), Niebuszewo (40) i Majowe (38).

W 2006 r. zanotowano niewielki spadek ilości mieszkań z tytułu tzw. ubytków mieszkaniowych – 40 mieszkań o łącznej powierzchni 2 548 m2. 27 z nich stanowiło własność gminy, 8 – osób fizycznych, 4 – spółdzielni mieszkaniowych, 1 – zakładu pracy. Przyczynami ubytków była przede wszystkim zmiana przeznaczenia mieszkania oraz zły stan techniczny.

Wśród nowych mieszkań dominowały lokale trzypokojowe (268), czteropokojowe (176) i dwupokojowe (173). Najwięcej dużych lokali mieszkalnych w Szczecinie: pięcio- (90), sześcio- (81), siedmio- (29) i ośmiopokojowych (42) wybudowano na Osowie (47), na osiedlu Bukowo (26), Krzekowo-Bezrzecze (20) i na Pogodnie (13). Oznacza to, że na tych właśnie osiedlach (w dzielnicach Północ i Zachód) dominowało budownictwo jednorodzinne.

Najmniej efektywny w sferze budownictwa mieszkaniowego był rok 2006. Na tak niskie wyniki złożyło się wiele przyczyn. Z jednej strony był to efekt likwidacji tzw. dużej ulgi podatkowej i w związku z tym wycofanie się Państwa z udziału w indywidualnych kosztach ponoszonych przez mieszkańców na zakup mieszkania. Nie działała wystarczająco niemalże powszechna dostępność kredytów hipotecznych. Z drugiej zaś strony, na szczecińskie budownictwo mieszkaniowe niewątpliwie niekorzystny wpływ miał także brak planów miejscowych oraz niedostatek terenów uzbrojonych i przygotowanych pod szybkie inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza pod budownictwo jednorodzinne, które od lat realizuje się w gminach ościennych.
W 2007 roku nastąpiło wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowych. Z roku na rok wydaje się coraz więcej pozwoleń na budowę, a w samym 2007 roku nie tylko oddano do użytku zdecydowanie więcej mieszkań (dynamika 225%), ale rozpoczęto realizację znacznie większej ich ilości (dynamika (170%).

Rozwój budownictwa mieszkaniowego, zapoczątkowany w 2007 roku i tempo przyrostu lokali mieszkalnych nie stwarzają perspektyw rozwiązania w najbliższym czasie problemu niedoboru mieszkań dla osób o niskich dochodach lub nie posiadających żadnych dochodów.