4.3. Rewitalizacja obszarów miejskich

Działania w zakresie programowanej rewitalizacji Miasto Szczecin prowadzi od 1991 roku, kiedy to podjęło pionierską w kraju inicjatywę kompleksowej renowacji obszarów śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Pierwsze efekty tych prac oddziaływały nie tylko lokalnie. Szczecin dzielił się swoimi doświadczeniami z innymi samorządami, z parlamentarzystami pracującymi nad ustawą o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych, był współzałożycielem Stowarzyszenia Forum Rewitalizacji, uczestniczył w pracach nad kolejnymi wersjami ustawy o rewitalizacji, a pierwszy dokument programowy – „Strategia Renowacji Śródmieścia Szczecina” – zdobył pod koniec 1993 roku główną nagrodę w zorganizowanym przez Związek Miast Polskich Konkursie „Innowacje w Miastach”. Dokument ten, przyjęty przez Radę Miejską w 1993 roku i zmodyfikowany w trzy lata później, stanowił podstawę prowadzonych prac do końca 2004 roku. W styczniu 2005 roku Rada Miasta Szczecin uchwaliła „Lokalny Program Rewitalizacji obszarów miejskich, poprzemysłowych i powojskowych miasta Szczecina”. Przyjęcie tego dokumentu było warunkiem ubiegania się w latach 2004 – 2006 o dofinansowanie projektów rewitalizacyjnych ze środków Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego (ZPORR).
Przedmiotem Strategii Renowacji jest teren ścisłego Śródmieścia Szczecina, posiadający ważne znaczenie identyfikacyjne dla tożsamości miasta. Stanowi go 56 kwartałów śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej z końca XIX wieku – obszar o wysokich walorach urbanistyczno-architektonicznych, bardzo niskiej jakości warunków zamieszkiwania, szczególnie w oficynowej zabudowie wnętrz kwartałów, zagrożony degradacją i utratą funkcji ogólnomiejskiego centrum. W 1996 roku dołączono do niego niewielki teren w rejonie ul. Tkackiej oraz Stare Dąbie na Prawobrzeżu. Opracowany zgodnie z wymogami ZPORR „Lokalny Program Rewitalizacji obszarów miejskich, poprzemysłowych i powojskowych miasta Szczecina” wskazuje już 8 obszarów wymagających rewitalizacji. Znacznie poszerzono tereny określone wcześniej w Strategii Renowacji, włączając również wewnątrzmiejskie obszary nadwodne (w dużej części poprzemysłowe) oraz obszary powojskowe. Duży wpływ na zwiększenie zasięgu miały też wnioski podmiotów zamierzających ubiegać się o środki unijne przeznaczone w ZPORR na projekty w ramach rewitalizacji.
Obecnie rolę operatora procesów rewitalizacji pełnią przede wszystkim stopniowo tworzone gminne spółki: od 1997 roku Szczecińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (STBS), od 1998 roku Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Prawobrzeże” (TBSP), a od 2000 roku – Szczecińskie Centrum Renowacyjne (SCR). Jak dotąd skoncentrowane działania realizacyjne mają miejsce we fragmentach Śródmieścia, Starego Miasta oraz w Starym Dąbiu. STBS kończy kompleksową renowację kwartału nr 27, odnawia kwartał nr 33 i 36 oraz przygotowuje działania w kwartałach nr 8, 23, 24, 25 i 35. TBSP ukończył w 2007 roku odnowę kwartału w Starym Dąbiu między ul. Koszarową i Dziennikarską i przygotowuje działania w kolejnych kwartałach w tym obszarze oraz w śródmiejskim kwartale nr 40 i we fragmencie kwartału miedzy ulicami Kusocińskiego, Sowińskiego i Głowackiego (teren powojskowy). SCR kończy prace w kwartale nr 22 i rozpoczął działania w kwartale 21. Lokalni inwestorzy prywatni wyłonieni przez Miasto w przetargu na sprzedaż nieruchomości z obowiązkiem renowacji zrealizowali swoje zadania w rejonie ulicy Tkackiej. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Podzamcze” w znacznym stopniu odbudowała Podzamcze przywracając na średniowiecznych murach piwnic staromiejski klimat Szczecina z przełomu XVII i XVIII wieku. W latach 2005 – 2007 rozpoczęto też przygotowania i realizację pierwszych projektów stymulujących przemiany w innych obszarach, w tym m.in. na wyspach Śródodrza i w północnych osiedlach Szczecina. Ponadto od połowy lat 90. do dzisiaj funkcjonują opracowane w ramach Strategii Renowacji programy dofinansowania z budżetu Miasta mniejszych prac remontowych prowadzonych przez mieszkańców: Program Małych Ulepszeń adresowany do najemców komunalnych mieszkań oraz Program „Nasz Dom” przeznaczony dla wspólnot mieszkaniowych.

Kwartał nr 27 – między ulicami: Pocztową, Chodkiewicza, B. Śmiałego, ks. P. Ściegiennego
Kompleksowa renowacja kwartału nr 27 jest realizacją pilotażową, rozpoczętą w 1993 roku przez Miasto, które organizowało i finansowało wszystkie prace, a projekt kompleksowej renowacji kwartału nr 27 otrzymał nagrodę Związku Miast Polskich. Przy realizacji projektów odnowy kolejnych fragmentów miasta stosowano później reguły przyjęte dla kwartału nr 27, a w szczególności: przedsięwzięcie poprzedzają konsultacje społeczne i konkurs architektoniczno-urbanistyczny na koncepcję zagospodarowania kwartału, działania prowadzone są w stałym kontakcie z mieszkańcami i we współpracy z socjologiem.
Od 1997 roku zadanie kompleksowej renowacji kwartału nr 27 Miasto przekazało nowoutworzonemu Szczecińskiemu TBS wraz z nieruchomościami gminnymi znajdującymi się w tym obszarze. Renowacja kamienic, a dokładniej części wspólnych tych nieruchomości, stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych, była współfinansowana przez wszystkich właścicieli położonych w niej lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. Mieszkania stanowiące własność Szczecińskiego TBS i przypadające nań udziały w częściach wspólnych były współfinansowane z kredytów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W latach 1995 – 1999 w 127 mieszkaniach w kilku budynkach zastosowano rozwiązania ekologiczne w zakresie stosowania materiałów budowlanych oraz zużycia wody i energii – od prostych urządzeń do kolektorów słonecznych na dachu jednej z oficyn. Prace te sfinansowało holenderskie Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego.
Zgodnie z przyjętą koncepcją kwartał podzielono ciągiem oficyn na dwa zespoły urbanistyczne, tworzące zielone podwórza z miejscami zabaw dla dzieci i rekreacji dla starszych mieszkańców. Podział ten osiągnięto przez zorganizowanie przejścia przez kwartał z ulicy Bolesława Śmiałego na ulicę Pocztową. Obudowę pasażu tworzą dwa ciągi zmodernizowanych budynków oficynowych. Pozostałe oficyny skrócono i gruntownie przebudowywano aby uzyskać dobre nasłonecznienie oraz zlikwidować mieszkania z przejściowymi pokojami. Konieczne wyburzenia zrekompensowano adaptacją wszystkich strychów na mieszkania. We wnętrzu kamienic zmianie uległy pierwotne podziały przestrzenne. W mieszkaniach powstały łazienki, zlikwidowano sanitariaty na klatkach schodowych. Po modernizacji budynków część lokatorów wróciła do swoich lokali. Pozostali najemcy przeprowadzili się do mieszkań zamiennych wybudowanych przez Szczecińskie TBS lub do mieszkań w starych zasobach Gminy.
W latach 2006 – 2007 Szczecińskie TBS prowadziło prace modernizacyjne w ostatnim budynku przy ul. Pocztowej 12 oraz przygotowania do zagospodarowania drugiego podwórza w kwartale. Ukończenie wszystkich prac nastąpi w 2008 roku.

Kwartał nr 33 – między ulicami: B. Krzywoustego, B. Śmiałego, Chodkiewicza i al. Piastów
Decyzję o kompleksowej renowacji kwartału nr 33 podjęła Rada Miejska w 1996 roku, a realizację zadania Miasto powierzyło Szczecińskiemu TBS, które jest właścicielem lub współwłaścicielem tylko części nieruchomości w kwartale. Kompozycja przestrzenna kwartału opiera się na podkreśleniu odrębności dwóch zespołów architektonicznych przy ul. B. Śmiałego 34–36 i przy ul. Chodkiewicza 8–10, pozostawieniu pierzejowej zabudowy wzdłuż ulic, częściowym wyburzeniu i przebudowie oficyn oraz zaproponowaniu zespołu nowej zabudowy wewnątrz kwartału.
W odnowionej kamienicy przy ul. Bolesława Krzywoustego 23 większość najemców zamieszkało w zmodernizowanych mieszkaniach po rocznym pobycie w mieszkaniach rotacyjnych. Uzyskano trzy nowe lokale powstałe w wyniku adaptacji strychu oraz trzy lokale użytkowe. Drugim budynkiem poddanym renowacji była kamienica przy ul. Bolesława Krzywoustego 22, w której właściciele wyodrębnionych lokali dysponowali zdecydowaną większością udziałów w nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa uzyskała dofinansowanie remontu części wspólnych nieruchomości z budżetu Miasta w ramach programu „Nasz Dom”. Przedsięwzięcie było trudne zarówno pod względem technicznym jak i organizacyjnym ponieważ budynek w trakcie robót był zamieszkały. Inwestycja ta zdobyła nagrodę Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w konkursie „Modernizacja Roku 2001”.
Ponadto w kwartale wykonano wiele prac rozbiórkowych (oficyny mieszkalne, obiekty poprzemysłowe, tymczasowe garaże i budynki gospodarcze), porządkując wnętrze kwartału i przygotowując teren pod nowe budownictwo mieszkaniowe. W latach 2006 – 2007 Szczecińskie TBS prowadziło prace modernizacyjne w zespole zabudowy przy ul. Chodkiewicza 8–9 (wyburzenie oficyn i budowa nowych) oraz przygotowania do modernizacji budynku przy al. Piastów 16.

Kwartał nr 36 – między ulicami: Małkowskiego, Królowej Jadwigi, Boh. Getta Warszawskiego, Ks. Bogusława
Działania Szczecińskiego TBS prowadzone w tym kwartale obejmują przede wszystkim prace termomodernizacyjne. W latach 2000 – 2003 STBS zrealizowało tu w partnerstwie z podobnymi podmiotami z Europy Zachodniej projekt Termopol w ramach Programu REGEN LINK (www.stbs.pl/termopol.php). Projekt był współfinansowany ze środków Unii Europejskiej (5. Program Ramowy). Prace, które objęły 11 budynków polegały na likwidacji ogrzewania piecowego, ociepleniu ścian zewnętrznych, stropodachów, wymianie stolarki okiennej i wykorzystaniu niekonwencjonalnych źródeł energii (kolektory słoneczne na dachach oficyn). Jednocześnie STBS zaadaptowało powierzchnie strychowe na mieszkania uzyskując nowe lokale mieszkalne. Po zakończeniu projektu Termopol prace kontynuowano z udziałem środków właścicieli lokali, kredytów termomodernizacyjnych oraz ze środków własnych STBS i środków Miasta. Obecnie działania są ukończone w 14 budynkach. W latach 2006 – 2007 Szczecińskie TBS przeprowadziło termomodernizację oficyny przy ul. Bohaterów Getta Warszawskiego 5.

Kwartały centralne nr 21 i 22, 9, 16, 17 – między ulicami J. Piłsudskiego, Śląską, Obrońców Stalingradu i al. Wojska Polskiego
Przygotowania do kompleksowej odnowy tych kwartałów mają swoją wieloletnią i burzliwą historię. Po nieudanych próbach podjęcia działań przez inwestorów zagranicznych Miasto w 1997 roku utworzyło spółkę z o.o. – Szczecińskie Towarzystwo Renowacyjne (STR), do której przystąpił drugi udziałowiec – spółka American Retail Systems. STR zmodernizowało cztery nieruchomości w kwartale nr 22. W 1999 roku Miasto odsprzedało swoje udziały w spółce STR i utworzyło gminną spółkę Szczecińskie Centrum Renowacyjne (SCR). Jej zadaniem jest rewitalizacja 5 kwartałów położonych wokół pl. Zamenhofa i zapewnienie mieszkań zamiennych dla najemców. Miasto wniosło aportem do SCR wszystkie swoje nieruchomości w tych kwartałach. Powierzone zadanie spółka finansuje z kredytów komercyjnych, z wpływów z zarządzania swoimi nieruchomościami oraz z wpływów ze sprzedaży na wolnym rynku całych kamienic do remontu lub lokali w wolnych od lokatorów budynkach, po uprzedniej renowacji części wspólnych tych budynków. Część kamienic remontują wspólnoty mieszkaniowe z udziałem SCR. Najemcy przeprowadzają się do mieszkań zamiennych w starym zasobie Gminy lub do mieszkań Szczecińskiego TBS, wybudowanych z udziałem kredytów KFM i środków SCR.
Obecnie ukończona jest modernizacja i rozbudowa budynków w kwartale nr 22. W parterach i na pierwszych piętrach dominują funkcje usługowe. W jednej z kamienic przy Deptaku Bogusława powstał Teatr Mały, najmniejsza scena Teatru Współczesnego. Projekt sfinansowano z udziałem środków ZPORR przeznaczonych na rewitalizację. W latach 2006 – 2007 SCR kończył prace w budynkach przy ul. Jagiellońskiej 87, 88 i 90 oraz prace projektowe, geodezyjne i roboty ziemne w części podwórza. Do realizacji pozostała jeszcze adaptacja wolnostojącego budynku oraz zagospodarowanie fragmentu wnętrza kwartału.
Zaawansowanie działań w kwartale nr 21 jest mniejsze od oczekiwanego. Wyburzono część oficyn, w opracowaniu są projekty modernizacji i rozbudowy budynków w pierzei ul. Ks. Bogusława i ul. Jagiellońskiej prowadzone we współpracy z właścicielami lokali. Najemcy z tych budynków wyprowadzili się do lokali zamiennych. Trwa budowa mieszkań zamiennych dla najemców z budynków przy ul. Śląskiej i Obrońców Stalingradu. Obecnie rozstrzygnięcia wymaga kwestia losów pozostałej części kwartału w związku z konfliktem jaki powstał między grupą społeczną przeciwstawiającą się planom likwidacji funkcji szkoły podstawowej istniejącej w kwartale, a planami SCR realizacji w miejscu powojennego budynku szkoły i na terenach wewnątrz kwartału funkcji adresowanych nie tylko do lokalnych mieszkańców. Od ostatecznych decyzji w tym zakresie zależeć będzie również realizacja planów budowy w kwartale nr 21parkingu podziemnego, dla którego projekt budowlano-wykonawczy ukończono w 2007 roku.
SCR nie podjął jeszcze prac w kwartałach nr 9, 16 i 17, gdzie w kamienicach frontowych znajdują się liczne lokale własnościowe, a w zagęszczonych oficynach przeważają najemcy mieszkań.
Miasto wybudowało w 2000 roku Deptak Bogusława między kwartałami nr 21 i 22. Realizacja pozostałych elementów układu pasaży w odcinkach ulic zbiegających się w placu Zamenhofa („deptak gwiaździsty”) planowana jest po ukończeniu budowy fragmentu obwodnicy śródmiejskiej, pozwalającego na znaczne odciążenie ruchu kołowego w Śródmieściu.

Stare Dąbie
Jednym z pierwszych zadań TBS „Prawobrzeże” była rewitalizacja objętego ochroną konserwatorską fragmentu Starego Dąbia, w którym na średniowiecznej siatce ulic częściowo zachowała się XIX-wieczna, mocno zdekapitalizowana zabudowa. TBSP z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i Gminy odnowił już cały kwartał między ulicami Dziennikarską i Koszarową. Dla dotychczasowych najemców wybudował mieszkania zamienne. Przygotował też kolejne inwestycje w tym rejonie. Wkrótce rozpoczyna renowację budynku przy ul. Oficerskiej oraz budowę zespołu mieszkalno-usługowego na południe od ul. Koszarowej, w pobliżu rzeki Płoni. W 2007 roku Miasto przygotowało projekt budowlano-wykonawczy ścieżki rowerowej wzdłuż rzeki wraz z zagospodarowaniem rekreacyjnym przybrzeżnych terenów zieleni. Projekt będzie ubiegał się o dofinansowanie ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Zachodniopomorskiego 2007–2013.

Obszar nr 4 „Nad Odrą”
Teren ten obejmuje część północnych osiedli Skolwin, Stołczyn i Golęcino-Gocław – jeden z najbardziej zdegradowanych, cieszących się złą sławą obszarów miasta, posiadający jednocześnie duży potencjał i możliwości rozwojowe. Równolegle do działań w centralnej części miasta w ostatnich latach podjęto tu przygotowania i pierwsze prace zmierzające do rewitalizacji.
Zakład Wodociągów i Kanalizacji z dofinansowaniem środków programu ISPA (obecnie Fundusz Spójności) realizuje tu „Programu poprawy jakości wody w Szczecinie”, w ramach którego w głównych ulicach na terenie północnych osiedli do końca 2007 roku wybudowano już 22 km kolektorów kanalizacji sanitarnej i deszczowej, 5 przepompowni oraz 7 km magistrali wodociągowej. W roku 2007 trwały prace na terenie osiedli Skolwin i Stołczyn, m.in. w ulicach: Artylerskiej, Łomżyńskiej, Inwalidzkiej, Stołczyńskiej, Monterskiej, Kolejowej. Włączenie kolektorów do przepompowni przy ul. 1 Maja nastąpi w połowie 2009 roku. Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych (ZBiLK) przygotowuje modernizację budynków komunalnych niezbędną przed podłączeniem nieruchomości do nowych sieci, gdyż większość domów wymaga gruntownych remontów i budowy pomieszczeń sanitarnych w lokalach. Niezbędna jest również likwidacja wielu szamb oraz odwodnienie terenów przy części budynków. Na uwagę zasługuje m.in. zabytkowy zespół mieszkalny przy ul. Cegłówki, dla którego gotowa jest dokumentacja odwodnienia terenu oraz I etapu remontu zespołu. ZBiLK dokonał również rozbiórek części zdekapitalizowanych budynków mieszkalnych (przy: ul. Dąbrówki 2 i 27, ul. Strzałowskiej 1, ul. Stołczyńskiej 75), uprzednio zapewniając lokatorom mieszkania zamienne. Trwa wykwaterowywanie lokatorów z kolejnych budynków do rozbiórki.
Szczecińskie TBS wybudowało dwa budynki mieszkalne przy ul. Kościelnej 12 (20 mieszkań) i w 2007 roku przygotowało budowę dwóch kolejnych domów przy ul. Światowida (łącznie 36 mieszkań). Przy tej samej ulicy Miasto zaoferowało inwestorom prywatnym sprzedaż działek pod budownictwo mieszkaniowe, a dla całego rejonu ulicy opracowano szczegółową koncepcję zagospodarowania. Z innych przedsięwzięć na uwagę zasługuje przygotowywana przez stowarzyszenie Fundacja Balet adaptacja na Dom Sztuki nieczynnej zabytkowej olejarni przy ul. Dębogórskiej oraz projekt zagospodarowania zdewastowanego parku przy ul. Grobla (okolice pl. Gen. Leona Koczego).

Obszar „Międzyodrze”
Teren Międzyodrza obejmujący zespół wysp między dwiema odnogami ujścia Odry – od Wyspy Zielonej do Wyspy Grodzkiej – to wewnątrzmiejski nadwodny obszar kulturowy. Posiada wyjątkowe walory ze względu na bogatą historię, bliskość wody, centralne położenie i bezpośredni związek z miastem oraz panoramiczny widok na Stare Miasto i Wały Chrobrego. Wyspa Łasztownia stanowiąca kiedyś część średniowiecznego miasta i przez wiele lat użytkowana na potrzeby portu oraz Kępa Parnicka z przedwojenną zabudową kwartałową z placami składowymi i magazynami – to obecnie tereny o charakterze zamkniętym.
Ostatnio, gdy z uwagi na swój olbrzymi potencjał Międzyodrze stało się atrakcyjnym terenem dla nowych inwestycji, otwiera się możliwość rewitalizacji tego obszaru głównie w modelu komercyjnym, z wykorzystaniem dla potrzeb ogólnomiejskich. Władze Miasta od 2007 roku rozpoczęły przygotowania w kierunku realizacji tych zamierzeń, w tym podjęły rozmowy z inwestorami zagranicznymi, przyspieszyły prace nad ukończeniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla tych obszarów oraz prace związane ze spełnieniem innych warunków umożliwienia realizacji inwestycji na tych terenach, jak przeprowadzenie procesu przekształceń własnościowych, czy porządkowanie terenów komunalnej zabudowy mieszkaniowej. Rewitalizacja terenów Międzydodrza w połączeniu z rewitalizacją Starego Miasta i zasadniczej części kwartałów Śródmieścia ma szanse rozwiązać specyficzny problem przestrzenno-funkcjonalny Szczecina, jakim jest utrata bliskiej więzi miasta z rzeką oraz całkowite zagubienie jego centrum.
Od podjęcia działań rewitalizacyjnych w 1993 roku do końca 2007 roku Miasto wydało na ten cel ok. 47 mln zł (kwota bez waloryzacji, uwzględnia jedynie denominację w styczniu 1995 roku). Ponadto na realizację Programu Małych Ulepszeń i Programu „Nasz Dom” z budżetu Miasta przeznaczono 21,4 mln zł. Przebieg zmian wysokości wydatków budżetu Miasta ponoszonych na rewitalizację w kolejnych latach od 1993 do 2007 roku pokazuje Wykres Nr 4.1.

Wykres nr 4.1.

Źródło: Sprawozdania z wykonania budżetu Miasta Szczecin za lata 1993–2007.

Na realizację Lokalnego Programu Rewitalizacji Miasto wydatkowało w 2006 roku 4 568 tys. zł, a w roku 2007 – 10 895 tys. zł. Środki te przeznaczono na wkład własny realizacji projektów realizowanych z udziałem środków ZPORR (0,95 mln zł), przygotowania kolejnych projektów (1,6 mln zł), wkłady pieniężne do spółek TBS (udziały Miasta w spółkach) na dofinansowanie przygotowań i realizacji prac w kwartałach (STBS – 2,7 mln zł, TBSP – 7,2 mln zł) oraz na remonty komunalnej zabudowy mieszkaniowej realizowane przez ZBiLK w obszarach objętych Lokalnym Programem Rewitalizacji (3 mln zł). STBS i TBSP na zadania inwestycje w ramach rewitalizacji wydały w latach 2006 – 2007 ponad 5,4 mln zł (kwartały nr 27, 33, 40, powojskowy kwartał przy ul. Kusocińskiego – Sowińskiego – Głowackiego, Stare Dąbie). SCR w latach 2006 – 2007 wydało ok. 900 tys. zł na prace w kwartale nr 21 i 22.

W latach 2006 – 2007 z udziałem środków ZPORR zostały zrealizowane następujące projekty ujęte w „Lokalnym Programie Rewitalizacji obszarów miejskich, poprzemysłowych i powojskowych miasta Szczecina”: