4.1. Grunty miejskie

4.1.1. STRUKTURA UŻYTKOWANIA GRUNTÓW

Struktura użytkowania gruntów w latach 2006–2007 charakteryzuje się dużą trwałością w stosunku do lat ubiegłych. Wyraźnie dominujący jest udział kompleksów przyrodniczych (zieleni, lasów, parków, ogródków działkowych, wód stojących, płynących i rowów), które odgrywają znaczącą rolę w obrazie miasta, wzbogacając jego walory krajobrazowe. Atrakcyjność krajobrazu podnosi urozmaicona i bogata rzeźba terenu.
Na uwagę zasługują także ciekawe rozwiązania kompozycyjne ulic, placów wraz z zabudową Śródmieścia i osiedli willowych, które można zaliczyć do najcenniejszych elementów historycznie ukształtowanego wizerunku Szczecina.

Przebieg granic miasta był niezmienny do końca 2007 roku. Powierzchnia miasta Szczecina nie uległa zmianie i wynosiła 300 830 tys. m². Poza granicami administracyjnymi miasta do Gminy Miasto Szczecin należały również grunty w Mrzeżynie (gmina Trzebiatów) o powierzchni 12 990 m². Z dniem 1 stycznia 2008 roku, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 24 lipca 2007 roku w sprawie ustalenia granic niektórych gmin i miast oraz nadania miejscowościom statusu miasta, z obszaru powiatu Szczecin wyłączony został obszar osiedla rzemieślniczego, położonego na Osiedlu Skolwin przy ul. Ofiar Stutthofu i włączony do obszaru gminy Police. Tym samym ogólna powierzchnia miasta Szczecin zmniejszyła się o 24,91 ha.

Szczecin należy do miast, o bogatej i urozmaiconej sieci wodnej oraz znacznej powierzchni gruntów pod wodami, które stanowią 23,9% powierzchni miasta. Głównym elementem sieci hydrograficznej w granicach miasta jest rzeka Odra kształtująca stosunki wodne na całym obszarze. Mniejszą powierzchnię posiadają zlewnie rzeki Płoni i Jeziora Dąbie. Z ekologicznego i społecznego punktu widzenia wszystkie cieki wodne, kanały i zbiorniki znajdujące się w granicach miasta lub z nim sąsiadujące mają ogromne znaczenie dla utrzymania zarówno jakości życia w mieście, jak i jego wizerunku, tworzą bowiem sieć korytarzy ekologicznych stwarzając w ten sposób dogodne warunki pozwalające na zachowanie bioróżnorodności siedlisk i bytowanie, występujących w mieście, unikatowych gatunków fauny. Wody powierzchniowe, dzięki ogromnemu potencjałowi rozwoju sportów i rekreacji, należy zaliczyć do zasobów podlegających szczególnej ochronie.

Użytki rolne na terenie Szczecina zajmują ok. 22,7%. Tworzą je między innymi trzy większe kompleksy: Sadlińskie Łąki nad Jeziorem Dąbie (ok. 580 ha), Rejon Skolwina (grunty orne o powierzchni ok. 160 ha) i Rejon Wielgowa (użytki zielone i grunty orne o powierzchni ok. 200 ha). Rozwój miasta i jego zabudowy, głównie mieszkaniowej, prowadzi do ograniczania działalności rolniczej, co powoduje, że większość gruntów rolnych w rejonach rozwojowych od dawna posiada zgodę na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Proces eliminacji produkcji rolnej na terenie miasta traktowany jest jako naturalna konsekwencja nakładania się, z jednej strony postępującego w obszarach zurbanizowanych zanieczyszczenia gleb, z drugiej zaś strony, odchodzenia od produkcji rolnej przez samych zainteresowanych.

Lasy w granicach miasta Szczecina położone są głównie w północnej, południowej i południowo-wschodniej części miasta. Lasy Państwowe zajmują powierzchnię 2716,03 ha, i wchodzą w skład trzech nadleśnictw: Nadleśnictwo Trzebież, Nadleśnictwo Kliniska, Nadleśnictwo Gryfino. Lasy Miejskie zajmują ogólną powierzchnię 2764,17 ha. Są one częścią trzech puszcz położonych w dolnym biegu Odry: Puszczy Wkrzańskiej, Puszczy Bukowej i Puszczy Goleniowskiej.

4.1.2. STRUKTURA WŁASNOŚCI GRUNTÓW MIEJSKICH

Łączna powierzchnia gruntów komunalnych w granicach miasta Szczecina wynosiła:

• w 2006 r. 142 491 539 m²,
• w 2007 r. 141 001 239 m².

W 2006 roku nastąpił wzrost powierzchni gruntów komunalnych w stosunku do roku ubiegłego o 561 044 m², co oznacza przyrost udziału zasobu komunalnego w ogólnej powierzchni Szczecina do poziomu 47,37%. Na zmianę zasobu gruntów stanowiących własność Gminy Miasto Szczecin wpłynęły:

• przyrost powierzchni gruntów z uwagi na:
  • komunalizację mienia z mocy prawa 3 384 185 m²
  • komunalizacje na wniosek 134 738 m²
  • kupno, przeniesienie własności (akty notarialne) 46 470 m²
• spadek powierzchni gruntów spowodowany:
  • przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności 1 857 811 m²
  • sprzedaż, przeniesienie prawa własności (akty notarialne) 1 146 538 m²

W okresie 30.06.2005 – 30.06.2007 w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego XII w Szczecinie uregulowano status prawny stanowiących obecnie własność Gminy Miasto Szczecin 244 nieruchomości, złożono 149 wniosków i założono 235 ksiąg wieczystych.

Natomiast w 2007 r. powierzchnia gruntów komunalnych zmniejszyła się o 490 314 m². Nastąpił również spadek udziału zasobu komunalnego do poziomu 47,20 % ogólnej powierzchni miasta. Na zmianę tę wpływ miały:

• przyrost powierzchni gruntów z uwagi na:
  • komunalizację mienia z mocy prawa 804 893 m²
  • kupno, przeniesienie własności (akty notarialne) 108 856 m²
• spadek powierzchni gruntów spowodowany:
  • przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności 198 141 m²
  • sprzedaż, przeniesienie prawa własności (akty notarialne) 1 205 922 m²

W okresie 30.06.2005 – 30.06.2007 w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego XII w Szczecinie uregulowano status prawny stanowiących obecnie własność Gminy Miasto Szczecin 129 nieruchomości, złożono 139 wniosków i założono 276 ksiąg wieczystych.

Na koniec pierwszej połowy 2007 r. największe powierzchnie gruntów komunalnych występowały w rejonie Nad Odrą (35%), a najmniejsza w rejonie Śródmieście (14%).

W analizowanych latach nie nastąpiły istotne zmiany w sposobie użytkowania gruntów komunalnych. Zmniejszył się jedynie udział gruntów oddanych w zarząd i w użytkowaniu wieczystym. Nastąpiło to na skutek licznych przypadków przekształcenia na własność gruntów będących dotychczas w wieczystym użytkowaniu, ale również z powodu wyłączenia z obszaru Szczecina osiedla rzemieślniczego w Skolwinie. Wzrosła natomiast powierzchnia gruntów w dzierżawie.

Znaczącą pozycją w dochodach budżetowych Miasta stanowią wpływy z majątku, na które składają się m.in. opłaty za wieczyste użytkowanie, dochody ze sprzedaży, dzierżaw, najmu a także z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności.

W latach 2006 Gmina Miasto Szczecin sprzedała lub oddała w użytkowanie wieczyste łącznie 309 nieruchomości o powierzchni 1 349 tys. m², a w 2007 roku 215 nieruchomości o powierzchni 960 tys. m². Znaczny spadek zarówno liczby jak i powierzchni nieruchomości nie spowodował jednak spadku dochodów Gminy z tego tytułu. Jak z tego wynika, wzrost koniunktury na rynku nieruchomości zaobserwowany został również w przypadku transakcji dotyczących gruntów komunalnych.

Najwyższe ceny na rynku komunalnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych zanotowano w 2007 roku w dzielnicy Śródmieście – 586 zł/m² (2006 r. – 281 zł/m²), w tym szczególnie w osiedlach: Centrum – 1 500 zł/m², Stare Miasto – 840 zł/m² i Śródmieście-Zachód – 640 zł/m², w których to osiedlach cena za 1 m² gruntu w 2006 roku wynosiła 400 zł. Wysokie ceny wystąpiły również na osiedlach: Śródmieście-Północ – 490 zł/m², Turzyn – 420 zł/m², i Nowe Miasto – 400 zł/m². Tu też miał miejsce największy wzrost cen w stosunku do roku ubiegłego – 204,8%, z czego w osiedlach: Centrum – 375,0%, Drzetowo-Grabowo – 291,7 %, na Starym Mieście – 210 %.
W dzielnicy Zachód przeciętna cena 1 m² nieruchomości gruntowej wyniosła w 2007 roku 269 zł/m², podczas gdy w 2006 roku – 179 zł/m². Największym zainteresowaniem (określonym wysokością ceny) cieszyły się osiedla: Pogodno (2007 r. – 400 zł/m², 2006 r. – 300 zł/m²) , Arkońskie-Niemierzyn (cena za 1 m² w 2007 r. – 320 zł, w 2006 r. – 170 zł) i Gumieńce (2007 r. – 300 zł, 2006 r. – 200 zł). Dynamika wzrostu cen w dzielnicy wyniosła 156,8 % w stosunku do roku poprzedniego, z czego najwyższa była na Osowie – 260%.
Mniejszym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości niezabudowane Gminy w dzielnicy Północ. Tu przeciętna cena 1 m² ukształtowała się w roku 2007 na poziomie 224 zł, a w 2006 roku – 124 zł. Dynamika wzrostu była jednak wysoka – 199,3%. Najwyższe stawki osiągnięte zostały na osiedlu Żelechowa – 310 zł, Niebuszewo – 300 zł, Warszawo – 240 zł oraz Bukowo i Golęcino-Gocław – 200 zł (w 2006 roku odpowiednio: 145 zł, 200 zł, 160 zł, 120 zł i 130 zł/m²).
Najniższe ceny występowały w latach 2006 – 2007 roku na Prawobrzeżu (odpowiednio: 155 zł/m² i 121 zł/m²), w tym najwyższe były na osiedlu Słoneczne – 220 zł/m², Dąbie, Majowe-Kijewo i Zdroje – 170 zł/m² oraz Bukowe-Klęskowo i Podjuchy – 160 zł/m². Dynamika wzrostu cen w tej dzielnicy ukształtowała się na poziomie 148,4%, z czego najwyższa w osiedlach: Żydowce-Klucz – 200,0%, Zdroje – 188,9% i Płonia-Śmierdnica – 160,0%. Najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się położone w tej dzielnicy działki na osiedlach: Załom-Kasztanowe – 35 zł/m² (2006 r. – 30zł/m²)i Płonia-Śmierdnica – 80 zł/m² (2006 r. – 50 zł/m²).
Najniższą cenę w 2007 roku uzyskano za nieruchomość niezabudowaną położoną na osiedlu Załom-Kasztanowe – 20 zł/m², najwyższą zaś w Centrum – 3 500 zł/m².

W 2007 roku dynamika wzrostu dochodów Miasta z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności wyniosła 204,5%, co było skutkiem większego zainteresowania przekształceniem dotychczasowych najemców i złożenia stosownych wniosków do Gminy.

W latach 2006 – 2007 nastąpił wzrost liczby i powierzchni sprzedanych nieruchomości gminnych w stosunku do lat poprzednich. Jest to wynikiem ożywienia na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w budownictwie indywidualnym, zapoczątkowanym na rynku szczecińskim w 2005 roku, kiedy to liczba sprzedanych prywatnym inwestorom działek wzrosła niemal trzykrotnie. Zainteresowanie nieruchomościami pod zabudowę wielorodzinną od lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Zmieniły się jedynie preferencje przyszłych lokatorów i jakość warunków zamieszkania. Liczba sprzedanych działek jest wprawdzie podobna, jednak znacznie wzrosła ich powierzchnia, z jednej strony z uwagi na większy rozmach deweloperów, którzy nie boją się inwestować w większe osiedla mieszkaniowe, z drugiej zaś strony ze względu na przeznaczenie większych terenów na infrastrukturę towarzyszącą (zieleńce, parki, place zabaw, itp.).

Spada natomiast liczba nieruchomości nabywanych w wieczyste użytkowanie, zwłaszcza z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. W 2007 roku nie wystąpiły przypadki nabycia gruntów w wieczyste użytkowanie pod zabudowę jednorodzinną. Jest to wynik polityki Miasta wobec inwestorów polegającej na sprzedaży nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Natomiast zmiana taka w przypadku budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego zapoczątkowana została już w 2005 roku.

Wszystkie nieruchomości stanowiące własność Gminy przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową czy też komercyjną zbywane są w drodze przetargu. Jednak w przypadkach chęci czy konieczności poprawy warunków zagospodarowania Miasto sprzedaje lub oddaje w wieczyste użytkowanie nieruchomość przylegającą do już wcześniej nabytej. Liczba takich przypadków w poszczególnych latach utrzymuje się na zbliżonym poziomie: 2004 r. – 15, 2005 r. – 17, 2006 r. – 23, 2007 r. – 16. Znacznie natomiast wzrosła liczba przypadków sprzedaży nieruchomości dotychczasowym użytkownikom wieczystym: ze 115 w 2006 r. do 220 w roku 2007.

Rośnie również systematycznie powierzchnia gruntów komunalnych dzierżawionych:

• 2004 r. – 4 521 846 m²,
• 2005 r. – 4 950 808 m²,
• 2006 r. – 5 461 115 m²,
• 2007 r. – 5 878 897 m².

Najszybciej i w największym stopniu rośnie powierzchnia gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne, łąki i pastwiska. Stanowią one obecnie 49,5% wszystkich gminnych nieruchomości niezabudowanych będących w dzierżawie. Grunty przeznaczone pod uprawy warzywne (ogrody działkowe) stanowią 24,4% wszystkich dzierżawionych a ich powierzchnia znacznie obniżyła się w 2007 r. (o 12,6%). W pozostałych pozycjach nie odnotowano większych zmian, ich wielkość od lat pozostaje na zbliżonym poziomie, a udział w ogólnej powierzchni gruntów dzierżawionych jest niewielki.